Hükümet tarafından ısrarla faizlerin indirileceği konusunda işaretler verilmektedir. Ayrıca faiz indirimin başlatılmasıyla tasarruf sahipleri farklı arayışa girmeye başladılar. Konu ile ilgili Habertürk’ten Abdurrahman Yıldırım’ın haberine göre; Eylül ayından itibaren TL ve faizde parası olanların, tasarruf sahiplerinin alternatif arayışı hızlanmıştır. Kur artışı bizzat enflasyonun en büyük tetikleyicisi olmaktadır. Dünya fiyatları da yükseliyor. Yükselecek enflasyondan korunmanın bir yolu reel yatırımlardır. Yani büyük ölçüde gayrimenkul yatırımları olmaktadır. Türkiye’de gerçekleşmekte olan da bu. Eylülden itibaren konut satışları hızlanmıştır. Kasım ve aralık aylarının her birinde rekorlar kırılmıştır. Yılın sonunda 1.491.000 adetlik satışla 2020’nin yalnızca 8.000 adet gerisinde kalınmıştır. Rekoru kırmaya yüzde yarım kaldı.
Konut Fiyatları Büyük Sıçrama mı Gösterdi?
Böyle güçlü bir satış, konut kredi faizlerinin 2 katına yükseldiği, bu sebeple ipotekli satışların yüzde 48 gerilediği bir senede yakalanmıştır. Peki faizler de düşük olsaydı ne olacaktı? Zaten satışların artmasıyla konut fiyatlarının artışı ekimde yıllık yüzde 40’ı bulmuştur. Betam’ın Kasım ve Aralık ayını eklediği, sahibinden.com’daki ilanlardan hesapladığı konut fiyat artışı 2021’de yüzde 91’e ulaşmıştır.
Betam’ın konut fiyat endeksi, TCMB’nin konut fiyat endeksinden daha hızlı artmaktadır. Fakat son 2 aydaki artış çok hızlı durumdadır. Yıllık konut fiyat artışı eylülde yüzde 42.3, ekimde yüzde 47.5 olmaktadır. Kasımda ise yüzde 58.9’a, aralıkta da yüzde 91.0’a yükselmiştir. Merkez Bankası konut fiyat endeksi ise en son ekim ayında açıklanmıştır. Ayrıca aylık yüzde 5.5 yükselmiştir. Yıllık artış da yüzde 40 ile 2010 sonrasının en yükseğine çıkmıştır. Gayrimenkul piyasasının diğer ayağı konut dışı arsa olmaktadır. Ayrıca arazi ve ticari emlak satışları ise daha canlı bir yıl geçirmiştir. İlk kez konut dışı gayrimenkul satışlarının toplamı, konut satışlarını geride bıraktı. Böylece yüzde 22 artarak 1.528.000’e yükselmiştir. Konut satışları yüzde yarım düştü ve 1.491.000 olmuştur.
Konut Dışı Gayrimenkul satışlarının Fiyatı Düşük mü Kaldı?
İlginin daha çok konut dışı gayrimenkul piyasasına yönelmesini fiyatların göreli olarak konut kadar artmamasına bağlayabiliriz. Konut fiyatları, özellikle faizlerin 2020’de yüzde 9’a kadar düşmesi, kamu bankalarının aylık yüzde 0.64 ile kredi kullandırması sonucu hızlandırmıştır. Ayrıca Merkez Bankası araştırmasından biliyoruz ki, faiz oranlarında 1 puanlık düşüş konut fiyatlarında 2.1 puanlık ters yönlü etkiye sebep olmaktadır. Yani bu durum artışa yol açmaktadır. 2020’deki faiz düşüşü ile konut fiyatlarının artışı bu savı doğrulamaktadır. Fakat konut dışı emlakta fiyatların ne kadar arttığını bilmiyoruz. Çünkü fiyatlar izlenmiyor. Ayrıca aynı kredi kolaylıkları konut dışı emlak alımları için söz konusu değildir. Bu sebeple faizi düşürülerek kullandırılan kredilerin de etkisiyle konutların fiyatı enflasyonun üzerinde artmıştır. Bunu net bir şekilde görüyoruz.
Normal kredi şartlarına tabi olan konut dışı emlak fiyatlarının ise ne kadar arttığı bilinmiyor. Standardı yok, ölçümü de yapılmıyor. Spekülasyona, manipülasyona, hatta içerden bilgi almaya da çok müsait bir alan olmaktadır. En azından kredi kullandırmadaki ayrımcılıktan dolayı arsa ve arazi fiyatlarının konut fiyatları kadar artmadığı varsayılabilir. Üstelik bu konuda bilgi yok. Konut dışı gayrimenkul piyasasına 2021’de daha fazla ilgi gösterilmesinin buradan kaynaklandığını tahmin ediyoruz. Buna negatif faizden kaçarken, arsa ve arazi rantı için fırsat kollamak da diyebiliriz. Türkiye koşullarında iyi bir yatırımdır. Ayrıca iyi bildiğimiz iştir, vergisi de düşüktür.
Konut tamam, peki borsanın neyi eksik?
Negatif faizden kaçışta bir alternatif de hisse senedi piyasası olabilir. Hisse senetleri Türkiye’de faaliyette bulunan şirketleri temsil etmektedir. Gayrimenkul bildiğimiz gibi, toprak ve toprak üstündeki binalardır. Kira gelirleri varsa şirketler de bu ülkede faaliyet gösteriyor, kar ediyor. Ayrıca küçük-büyük ortaklarına temettü dağıtıyor. Bazılarının gayrimenkulü, makine ve teçhizatı ile itibari değerleri bulunmaktadır. Bütün bunları, yeniden kurulma maliyetleriyle şirket hisse senetleri de enflasyona karşı bir koruma sağlaması gerekmektedir.
10 Yılda Dolar Yüzde 432 Arttı
Fakat bitişikte bulunan son 10 yıllık karşılaştırma gösteriyor ki, borsa enflasyona karşı koruyuculukta gayrimenkul kadar güçlü olmamaktadır. Değer artışında konutla yarışamıyor, geride kalıyor. Karşılaştırma 2011 ile 2021 arasını kapsamaktadır. Hem konut fiyat hem borsa endeksi yıllık ortalama alınmıştır. Ayrıca yıllık ortalama kur üzerinden dolara çevrilmiştir. Konut ve borsa fiyatlarını dolar bazına çevirdiğimizde ister istemez doların son 10 yıllık getirisi karşımıza çıkmaktadır. Böylece dolar yarışta en önde yer alıyor. 2011’de ortalama dolar kuru 1.6788 TL olmaktadır. 2021’de 8.9270’e yükseldi. Ayrıca 10 yılda yüzde 431.7 artmıştır.
Konut Reel Yüzde 21.6 Arttı
Konut fiyatları ise ortalama değerler üzerinden son 10 yılda yüzde 259.6 artmıştır. Bunu yüzde 431.7 artan dolar kuruna çevirdiğimizde karşımıza yüzde 32.3 düşüş çıkmaktadır. Bunun sebebi ise, konut fiyatları dolar kadar artamadı. Dolar kuru tabii ki önemli ancak her şeyin ölçüsü değildir. Duruma tüketici fiyatları bazında baktığımızda, yıllık ortalama üzerinden tüketici enflasyonu 10 yılda yüzde 195.7 yükselmiştir. Bu orana göre konut fiyat endeksi 10 yılda reel olarak yüzde 21.6 artmıştır. Artış yalnızca fiyat üzerinden, buna konutun kira geliri dahil değildir. Bakım masrafları ve vergiler de hariçtir.
Borsada Yüzde 15.6 Reel Kayıp
Hisse senetlerinin 10 yıllık artışına gelecek olursak; ortalama BİST-100 Endeksi 2011’de 608 puandan 2021’de 1.517 puana çıkmıştır. Ayrıca 10 yılda yüzde 149.5 artmıştır. Endeksi dolar bazına çevirdiğimizde ise bu artış yüzde 53 kayba uğramaktadır. 2011’deki ortalama 3.64 dolarlık endeks 2021’de 1.71 dolara inmiştir. Aynı dönemde yüzde 195.7 artın enflasyon bazında bakıldığında ise; hisse senetlerinin yüzde 149.5 artışı yüzde 15.6 reel kayba uğramaktadır. Buna temettü verimleri ve vergiler dahil değildir. Temettü verimleriyle kaybın telafi edilmesi mümkün olabilir.
Son 10 yılda hisse senetleri getiride konut değer artışının gerisindedir. Enflasyon karşısında koruyucu olup olmadığı da temettü gelirlerinin hesap içine katılmasına bağlı olmaktadır. Fakat bu dönemde yabancı yatırımcıların piyasa paylarını yüzde 63’ten yüzde 40’a indirmişlerdir. Bunun sonucunda Türkiye borsasının diğer gelişen borsalardan negatif ayrıştığını eklemek gerekmektedir.
Diğer emlak haberleri için tıklayınız…