Nöbetçi Eczaneler
Gayrimenkul alımında tapu türünün tek başına değerlendirilmesi, bazı projelerde yanlış yorumlara neden olabilmektedir. GPPS Platformu Başkanı Bilge Özdemir, kat irtifakı tapusu için her zaman risk anlamına gelmediğini açıkladı. Özellikle projeden satılan sıfır konutlarda tapu devir süreçlerinin farklı dinamiklerle yürütüldüğüne dikkat çekildi. Ayrıca teknik olmayan nedenlerle iskan bekleyen projeler için yeni düzenleme çağrısı yapıldı.
Kat İrtifakı Tapusu Her Zaman Riskli mi?
Gayrimenkul Proje Pazarlama Satış (GPPS) Platformu Başkanı Bilge Özdemir, konut alıcılarının tapu türünü değerlendirirken dikkat etmesi gereken noktalara değindi. Özdemir, gayrimenkul piyasasının birinci el ve ikinci el olmak üzere iki farklı pazardan oluştuğunu hatırlattı. Birinci el konut pazarı, henüz projeden satılan sıfır konutları kapsamaktadır. İkinci el pazarda ise daha önce kullanılmış taşınmazların satış işlemleri gerçekleştirilmektedir. Özdemir’e göre yalnızca kat mülkiyeti tapusunun aranması, sıfır konut projelerinin işleyişini göz ardı edebilmektedir. Çünkü projeden satışlarda tapu devir süreçleri farklı koşullara bağlı olarak yürütülmektedir.
Bu süreçlerde özellikle;
- Arsa sahipliği ve mülkiyet yapısı,
- Kat karşılığı inşaat anlaşmaları,
- Hasılat paylaşımı modelleri,
- Proje kapsamında gerçekleştirilebilecek tadilatlar,
- Satış vaadi sözleşmelerindeki ödeme koşulları
belirleyici olabilmektedir. Bunun yanı sıra projenin geliştirme aşamasında ortaya çıkan ihtiyaçlar da tapu devirlerinin zamanlamasını etkileyebilmektedir.
Kat İrtifakı Tapusu Ne Zaman Kat Mülkiyetine Dönüştürülür?
Kat irtifakı, inşaat aşamasındaki yapılarda bağımsız bölümler üzerinde kurulan hukuki bir statüdür. Ayrıca kat mülkiyetine geçiş ise yapının tamamlanması ve gerekli yasal işlemlerin sonuçlandırılmasıyla gerçekleştirilmektedir. Bilge Özdemir, özellikle bir ila üç yıl arasında tamamlanması planlanan projelerde bu sürecin dikkate alınması gerektiğini belirtti. İmar projesine uygun şekilde kurulan kat irtifakı, gerekli şartların sağlanmasıyla kat mülkiyetine dönüştürülebilmektedir. Bunun için öncelikle inşaatın tamamlanması ve belediyeden Yapı Kullanma İzin Belgesi alınması gerekmektedir. Ayrıca projeden konut satın alan kişilerin yalnızca mevcut tapu türüne odaklanmaması önem taşımaktadır. Projenin ruhsatı, inşaatın ilerleme durumu ve yasal uygunluğu birlikte değerlendirilmelidir.
İskan Olmaması İmara Aykırılık Anlamına mı Geliyor?
GPPS Platformu Başkanı Bilge Özdemir, iskan konusundaki değerlendirmelerinde önemli bir ayrım yaptı. Bir yapının henüz iskan almamış olması, tek başına imara aykırılık bulunduğunu göstermemektedir. Yapı Kullanma İzin Belgesi, tamamlanan yapının ruhsat ve eklerine uygunluğunun değerlendirilmesi sonucunda düzenlenmektedir. Bu belge için belediyeye çeşitli teknik ve idari evrakların sunulması gerekmektedir.
İskan başvurusunda talep edilen belgeler arasında şunlar bulunmaktadır:
- Yapı ruhsatı fotokopisi,
- Onaylı mimari proje,
- Yapı denetim raporları,
- SGK ilişiksiz belgesi,
- Vergi borcu bulunmadığına ilişkin yazı,
- Enerji Kimlik Belgesi,
- Asansör tescil raporu,
- Altyapı uygunluk raporları,
- İtfaiye uygunluk raporları.
Bunun yanı sıra yapı denetim defterlerinin kapatılması ve ilgili ödemelerin tamamlanması gerekmektedir. Böylece yapının kat mülkiyetine geçişi için gerekli yasal aşamalar tamamlanabilmektedir.
Alt Yüklenici Ödemeleri İskan Sürecini Etkileyebiliyor
Özdemir, iskan sürecinde mali yükümlülüklerin de etkili olabildiğine dikkat çekti. Özellikle alt taşeron ödemeleri, bazı projelerde sürecin ilerlemesini dolaylı olarak etkileyebilmektedir. Alt taşeron ödemeleri doğrudan tapu dairesinin görev alanında bulunmamaktadır. Ancak yapı denetim sürecinin kapatılması ve müteahhidin iskan belgesi alabilmesi açısından mali yükümlülükler önem taşımaktadır. Bu nedenle iskan sürecinin yalnızca teknik eksiklikler üzerinden değerlendirilmemesi gerekmektedir. Ayrıca projelerin mali ve idari koşulları da birlikte incelenmelidir.
İskan Bekleyen Projeler İçin Yeni Düzenleme Çağrısı Yapıldı
Bilge Özdemir, bazı projelerde inşaatların tamamlanmasına ve konutların kullanılmaya başlanmasına rağmen iskan işlemlerinin sonuçlanmadığını belirtti. Özellikle teknik eksikliklerden kaynaklanmayan başvuru gecikmelerine dikkat çekildi. Maddi ve idari nedenlerle bekleyen projelerin de bu kapsamda değerlendirilmesi gerektiği ifade edildi. Özdemir, belediyeler ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın konuya ilişkin adım atmasını önerdi.
Bu kapsamda düzenleme yapılması beklenen başlıca konular şöyle sıralanmaktadır:
- Teknik eksikliği bulunmayan projelerin değerlendirilmesi,
- Maddi nedenlerle bekleyen iskan başvurularının ele alınması,
- Tamamlanmış projelerdeki idari süreçlerin kolaylaştırılması,
- Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin hızlandırılması.
Bununla birlikte yapılacak düzenlemelerin yapı güvenliği ve imar mevzuatındaki şartları koruması önem taşımaktadır.
Konut Alırken Tapu Türünün Yanında Hangi Belgeler İncelenmeli?
Özdemir’in açıklamaları, konut alıcılarının tapu türünü tek başına yeterli bir değerlendirme ölçütü olarak görmemesi gerektiğini ortaya koymaktadır. Özellikle sıfır konut satın alırken projenin hukuki ve teknik durumu ayrıntılı şekilde incelenmelidir.
Bu doğrultuda alıcıların şu konulara dikkat etmesi gerekmektedir:
- Yapı ruhsatı: Projenin geçerli yapı ruhsatı bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
- Mimari proje: Bağımsız bölümün onaylı projeye uygunluğu araştırılmalıdır.
- İnşaat durumu: Yapının tamamlanma seviyesi değerlendirilmelidir.
- İskan durumu: Yapı Kullanma İzin Belgesi’nin bulunup bulunmadığı öğrenilmelidir.
- Tapu kayıtları: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu incelenmelidir.
- Sözleşme koşulları: Satış vaadi ve ödeme yükümlülükleri dikkatle değerlendirilmelidir.
Ayrıca yalnızca satıcının verdiği bilgilerle yetinilmemelidir. Gerekli durumlarda belediye ve tapu müdürlüğünden resmi kayıtlar üzerinden inceleme yapılmalıdır.
Sonuç olarak kat irtifakı tapusu, her gayrimenkul için doğrudan risk anlamına gelmemektedir. GPPS Platformu Başkanı Bilge Özdemir, özellikle sıfır konut projelerinde tapu türünün proje süreciyle birlikte değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Kat mülkiyetine geçişte iskan belgesi önemli bir aşama olarak öne çıkmaktadır. Ayrıca teknik olmayan nedenlerle iskan bekleyen projeler için düzenleme yapılması çağrısında bulunulmuştur. Bu nedenle kat irtifakı tapusu bulunan konutlarda satın alma kararı öncesinde hukuki, teknik ve idari koşulların birlikte incelenmesi gerekmektedir.
Diğer emlak haberleri için tıklayınız…