Nöbetçi Eczaneler
Atıl binaların emlak değeri, yapıların yeniden işlevlendirilmesiyle birlikte değişebilmektedir. Yıllardır boş kalan veya yarım bırakılan yapıların doğru analiz edilmesi, ekonomik bir varlığa dönüştürülmelerini sağlayabilmektedir. Mimar Işıl Yıldız da bu yapıların yıkılmadan önce yeniden değerlendirilmesi gerektiğine dikkat çekmektedir.
Atıl Binaların Emlak Değeri Yeniden İşlevlendirmeyle Nasıl Değişiyor?
Yıllarca kullanılmayan veya yarım kalan yapılar çevresindeki yaşamı olumsuz etkileyebilmektedir. Boş yapılar güvenlik algısını zayıflatırken, çevredeki ticari ve sosyal hareketliliğin azalmasına da neden olabilmektedir. Yapının yeniden kullanıma kazandırılmasıyla birlikte bu durum tersine çevrilebilmektedir. Bina yeniden gelir üreten bir varlığa dönüştürülürken, çevresinde de yeni bir hareketlilik oluşturulmaktadır. Mimar Işıl Yıldız tarafından yapılan değerlendirmede, atıl yapıların doğrudan yıkılması yerine öncelikle mevcut potansiyellerinin incelenmesi gerektiği belirtilmektedir. Her yapının yeniden kullanılmasının mümkün olmadığı, ancak birçok yapının detaylı inceleme yapılmadan gözden çıkarılmaması gerektiği vurgulanmaktadır.
Yeniden İşlevlendirme Nedir ve Nasıl Uygulanıyor?
Yeniden işlevlendirme, mevcut bir yapının farklı bir kullanım amacıyla yeniden düzenlenmesini ifade etmektedir. İngilizcede “adaptive reuse” olarak kullanılan bu yaklaşımda yapının mevcut özellikleri korunarak yeni ihtiyaçlara cevap verilmesi amaçlanmaktadır. Ancak dönüşüm sürecinin yalnızca iç mekanların değiştirilmesiyle tamamlanması mümkün değildir. Öncelikle yapının teknik özelliklerinin ayrıntılı biçimde incelenmesi gerekmektedir.
Bu kapsamda;
- Taşıyıcı sistem,
- Mekanik tesisat,
- Kat yükseklikleri,
- Aks aralıkları,
- Mevcut altyapı,
- Yapının kullanım kapasitesi
değerlendirilmektedir. Bu incelemeler sonucunda yapının hangi yeni kullanımlara uygun olduğu belirlenmektedir. Böylece mevcut yapıya uygun olmayan bir kullanım programının uygulanmasının önüne geçilmektedir.
Binanın Mevcut Yapısı Yeni Kullanımı Belirliyor
Yeniden işlevlendirme projelerinde yapının mevcut özellikleri önemli bir belirleyici olmaktadır. Kolonların konumu, kat yükseklikleri ve mevcut teknik altyapı, yeni tasarımın sınırlarını belirlemektedir. Bu nedenle her yapıya aynı dönüşüm modelinin uygulanması mümkün olmamaktadır. Öncelikle binanın teknik kapasitesinin ortaya çıkarılması gerekmektedir. Bunun ardından sirkülasyon düzeni yeniden oluşturulmaktadır. Kat planları yeni kullanım amacına göre düzenlenmekte ve ihtiyaç duyulan teknik sistemler yapıya entegre edilmektedir. Ancak eski yapının yeni programa zorla uydurulması önemli sorunlar oluşturabilmektedir. Bu nedenle kullanım programının mevcut yapının özellikleriyle uyumlu olması gerekmektedir.
Atıl Yapıların Dönüştürülmesi Emlak Piyasasını Nasıl Etkiliyor?
Atıl yapıların yeniden kullanıma açılması yalnızca binanın kendisini etkilememektedir. Yapının bulunduğu çevrede de ekonomik ve sosyal hareketlilik oluşturulabilmektedir. Uzun süre boş kalan bir yapı çevresindeki kullanım yoğunluğunu azaltabilmektedir. Buna karşılık aktif şekilde kullanılan bir yapı, çevresindeki ticari faaliyetlerin ve günlük hareketliliğin artmasına katkı sağlayabilmektedir. Bu nedenle yeniden işlevlendirme projelerinde yalnızca yapının içindeki değişiklikler değerlendirilmemektedir. Yapının bulunduğu bölge üzerindeki etkiler de dikkate alınmaktadır. Böylece kullanılmayan bir varlığın yeniden ekonomiye kazandırılması hedeflenmektedir.
Yeniden İşlevlendirme Her Zaman Yeni Bina Yapmaktan Daha Ucuz Değil
Mevcut bir yapının dönüştürülmesi, her durumda sıfırdan bina inşa etmekten daha düşük maliyetli olmamaktadır. Özellikle eski yapılarda teknik altyapının yenilenmesi önemli bir yatırım gerektirebilmektedir. Bununla birlikte mevcut taşıyıcı sistemin ve konumun kullanılabilmesi farklı avantajlar sağlayabilmektedir. Ayrıca yapının önemli bir bölümünün hazır bulunması, proje sürecindeki bazı risklerin farklı şekilde yönetilmesine imkan vermektedir. Bu nedenle yatırım kararından önce kapsamlı bir teknik değerlendirme yapılması önem taşımaktadır. Yapının dönüşüm kapasitesi ortaya çıkarıldığında yatırımın maliyet ve riskleri daha doğru hesaplanabilmektedir.
Atıl Binalar Farklı Kullanım Alanlarına Dönüştürülebiliyor
Yeniden işlevlendirme yöntemi farklı yapı türlerinde uygulanabilmektedir. Mevcut bir konut yapısı sosyal kullanım alanına dönüştürülebilirken, kurumsal amaçlı kullanımlar için de farklı dönüşüm modelleri geliştirilebilmektedir. Mimar Işıl Yıldız, kendi mesleki deneyimlerinden de farklı örnekler paylaşmaktadır. Daha önce tamamlanmış yapılarda genel müdürlük alanlarının oluşturulduğu ve mevcut mekanların yeni kurumsal ihtiyaçlara göre düzenlendiği belirtilmektedir. Başka bir projede ise konut olarak tasarlanan dört villa ile sosyal tesisin yarı kamusal kullanıma dönüştürüldüğü aktarılmaktadır. Bu tür projelerde yalnızca oda işlevleri değiştirilmemektedir. Mahremiyet, giriş düzeni, ortak alanlar ve mekanlar arasındaki bağlantılar da yeniden tasarlanmaktadır.
Yarım Kalmış Yapılar Ekonomiye Yeniden Kazandırılabilir
Tamamlanmamış veya uzun süre kullanılmayan yapılar da yeniden işlevlendirme kapsamında değerlendirilebilmektedir. Ancak bu tür yapılarda teknik ve hukuki incelemelerin daha kapsamlı yapılması gerekmektedir. Özellikle kamu denetimindeki veya mülkiyet sorunları bulunan varlıklarda farklı şartlar ortaya çıkabilmektedir. Bu nedenle yapının mevcut durumunun yanı sıra hukuki ve teknik sınırlarının da belirlenmesi gerekmektedir. Yapının yeniden kullanılabilir olduğu tespit edildiğinde ise mevcut varlığın ekonomiye kazandırılması mümkün hale gelebilmektedir.
Yıkım Kararı Öncesinde Yapının Potansiyeli İncelenmeli
Atıl bir yapıyla karşılaşıldığında ilk çözüm olarak yıkımın değerlendirilmesi yerine mevcut potansiyelin araştırılması önerilmektedir. Çünkü yapının taşıyıcı sistemi, konumu ve mevcut altyapısı yeni kullanım için önemli avantajlar sağlayabilmektedir. Bununla birlikte her yapının dönüştürülemeyeceği de göz önünde bulundurulmalıdır. Teknik açıdan yetersiz veya dönüşüm maliyeti yüksek yapıların yeniden değerlendirilmesi ekonomik açıdan uygun olmayabilmektedir. Bu nedenle karar sürecinin uzman incelemesine dayandırılması gerekmektedir. Böylece hem gereksiz yıkım riskinin hem de yanlış yatırım kararlarının azaltılması amaçlanmaktadır.
Atıl binaların emlak değeri, doğru bir yeniden işlevlendirme yaklaşımıyla artırılabilmektedir. Mevcut yapının taşıyıcı sistemi, altyapısı ve konumu ayrıntılı şekilde incelendiğinde yeni kullanım imkanları ortaya çıkarılabilmektedir. Ayrıca yapının yeniden kullanıma açılması çevredeki ekonomik ve sosyal hareketliliği de destekleyebilmektedir. Bu nedenle yıkım kararı verilmeden önce atıl yapıların mevcut potansiyelinin teknik ve ekonomik açıdan değerlendirilmesi önem taşımaktadır.
Diğer emlak haberleri için tıklayınız…