Nöbetçi Eczaneler
Gayrimenkul yatırımında kira gelirlerindeki artış, konutların geri dönüş süresini kısaltmaktadır. Gayrimenkul yatırımında amortisman süresi İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde önceki yıllara göre gerilemiştir. Özellikle İstanbul’da ortalama sürenin 15 yıla inmesi dikkat çekmektedir.
Gayrimenkul Yatırımında Amortisman Süresi Neden Kısalmaktadır?
Amortisman süresi, satın alınan bir konutun kira geliriyle kendisini karşılaması için gereken tahmini süre olarak hesaplanmaktadır. Bu sürenin belirlenmesinde konut fiyatı ve kira geliri birlikte değerlendirilmektedir. Son dönemde kira bedellerindeki yükseliş, amortisman hesaplamalarını doğrudan etkilemektedir. Kira gelirlerinin satış fiyatlarına kıyasla daha hızlı yükselmesi, konutların geri dönüş süresinin kısalmasını sağlamaktadır. Bununla birlikte konut fiyatlarında reel gerileme yaşanması da yatırım hesaplamalarını değiştirmektedir. Böylece kira getirisi, gayrimenkul yatırımında daha fazla önem kazanmaktadır.
İstanbul’da Konutların Amortisman Süresi 15 Yıla Geriledi
Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı tarafından paylaşılan verilere göre İstanbul’da amortisman süresinde önemli bir gerileme görülmektedir. Ağustos 2022 döneminde İstanbul’da ortalama amortisman süresi yaklaşık 26 yıl olarak hesaplanmıştır. Bu süre Ağustos 2024’te 17 yıla gerilemiştir. Ağustos 2026 itibarıyla ise İstanbul’daki ortalama amortisman süresi yaklaşık 15 yıl seviyesine düşmüştür. Böylece dört yıllık süreçte konut yatırımının kira geliri üzerinden geri dönüş süresinde önemli bir değişim yaşanmıştır.
Ankara ve İzmir’de de Amortisman Süreleri Kısaldı
Amortisman süresindeki gerileme yalnızca İstanbul ile sınırlı kalmamaktadır. Ankara ve İzmir’de de benzer bir değişim görülmektedir. Paylaşılan verilere göre Ankara’da yaklaşık 23 yıl olan ortalama süre 14 yıla gerilemiştir. İzmir’de ise yaklaşık 26 yıllık süre 17 yıl seviyesine inmiştir. Bu değişim, kira gelirlerindeki artışın konut yatırımlarının geri dönüş hesaplamalarında daha fazla önem kazandığını göstermektedir.
Bazı Anadolu Şehirlerinde Süre 12 Yıla Kadar Düşüyor
Büyükşehirlerin yanı sıra bazı Anadolu şehirlerinde daha kısa amortisman süreleri görülmektedir. Özellikle konut arzının sınırlı olduğu bölgelerde bu sürelerin daha aşağı seviyelere inebildiği belirtilmektedir. Özelmacıklı’nın açıklamasına göre bazı Anadolu şehirlerinde amortisman süresi 12 yıla kadar düşmektedir. Ancak bu durum bütün konutlar için geçerli olmamaktadır. Bölgedeki kira talebi, konut fiyatları ve gelişme potansiyeli gibi unsurlar hesaplamayı doğrudan etkilemektedir. Bu nedenle yalnızca şehir bazındaki ortalama verilere göre yatırım kararı verilmemesi gerekmektedir.
Kira Geliri Konut Yatırımında Daha Fazla Önem Kazanıyor
Konut yatırımlarında yalnızca fiyat artışı beklentisiyle hareket edilmemektedir. Düzenli kira geliri de yatırımın uzun vadeli performansında önemli bir unsur olarak değerlendirilmektedir. Gayrimenkulün diğer yatırım araçlarından ayrılan özelliklerinden biri, düzenli gelir oluşturabilmesidir. Konut kullanılabilmekte veya kiraya verilerek gelir sağlayabilmektedir. Ayrıca kira bedellerinin zaman içerisinde güncellenebilmesi, yatırımın uzun vadeli değerini desteklemektedir. Bu nedenle amortisman hesabı yapılırken kira gelirinin sürdürülebilirliği de dikkate alınmaktadır.
Amortisman Hesabında Hangi Giderler Dikkate Alınmalı?
Konutun yalnızca aylık kira geliri üzerinden değerlendirilmesi gerçek yatırım sonucunu göstermemektedir. Çünkü taşınmazın sahibi tarafından karşılanan farklı giderler de bulunmaktadır.
Amortisman hesabında özellikle şu unsurların dikkate alınması gerekmektedir:
- Bakım ve onarım giderleri,
- Vergiler,
- Aidat ödemeleri,
- Konutun boş kalabileceği dönemler,
- Kira talebindeki değişimler,
- Taşınmazın işletme maliyetleri.
Bunun yanı sıra satın alma sırasında ortaya çıkan diğer masrafların da hesaplamaya dahil edilmesi gerekmektedir. Böylece yatırımın gerçek geri dönüş süresi daha sağlıklı şekilde belirlenmektedir.
Doğru Gayrimenkul Seçimi Amortisman Süresini Etkiliyor
Her konut aynı kira gelirini sağlamamaktadır. Bu nedenle yatırım yapılacak taşınmazın özellikleri ayrıntılı biçimde incelenmelidir.
Özellikle;
- Lokasyon,
- Ulaşım imkanları,
- Deprem güvenliği,
- Bina yaşı,
- Kira talebi,
- Bölgedeki konut arzı,
- Aidat giderleri
birlikte değerlendirilmelidir. Bununla birlikte gelişme potansiyeli bulunan bölgelerde gelecekteki kira talebi de dikkate alınmalıdır. Böylece yatırımın yalnızca mevcut kira getirisi üzerinden değerlendirilmesinin önüne geçilmektedir.
Gayrimenkul Yatırımı İçin Farklı Kriterler Birlikte Değerlendirilmeli
Finansal piyasalardaki sert fiyat hareketleri, yatırımcıların risk değerlendirmelerini de değiştirmektedir. Bu nedenle yatırım kararlarında yalnızca yüksek getiri beklentisinin dikkate alınmaması gerektiği belirtilmektedir. Güvenilirlik, düzenli gelir oluşturma kapasitesi ve uzun vadeli değer koruma da değerlendirmeye alınmaktadır. Gayrimenkul ise somut bir varlık olması nedeniyle bu değerlendirmelerde öne çıkan yatırım araçlarından biri olarak gösterilmektedir. Ancak her gayrimenkulün aynı getiriyi sağlamadığı da dikkate alınmalıdır. Bu nedenle yatırım kararlarının bölgesel veriler ve taşınmazın özellikleri üzerinden verilmesi gerekmektedir.
Gayrimenkul Yatırımında Amortisman Süresi Dikkat Çekiyor
Konut fiyatlarında reel gerileme yaşanırken kira gelirlerinin yükselmesi, amortisman sürelerinin kısalmasını desteklemektedir. İstanbul’da ortalama sürenin 15 yıla, Ankara’da 14 yıla ve İzmir’de 17 yıla gerilemesi bu değişimi ortaya koymaktadır.
Gayrimenkul yatırımında amortisman süresi, yatırım kararlarında kira geliriyle birlikte değerlendirilmesi gereken önemli göstergelerden biri olmaktadır. Bununla birlikte lokasyon, deprem güvenliği, giderler, kira talebi ve konutun boş kalma ihtimali de hesaba katılarak daha kapsamlı bir değerlendirme yapılması gerekmektedir.
Diğer emlak haberleri için tıklayınız…