Nöbetçi Eczaneler
Arsa satın almak, özellikle son yıllarda hem yatırım hem de geleceğe yönelik konut planlama amacıyla tercih edilen bir yöntem hâline geldi. Ancak arsa alımlarında bankaların sağladığı finansman, konut kredisine kıyasla daha farklı işliyor. Çünkü arsa, değer değişkenliği yüksek bir
gayrimenkul türü olduğu için bankalar daha detaylı ekspertiz, daha sınırlı vade ve genellikle daha yüksek faiz oranlarıyla değerlendiriyor. Bu nedenle arsa kredisi araştırırken yalnızca faiz oranlarına bakmak yerine, hangi bankaların arsa kredisi verdiğini, bu süreçte hangi kriterleri
aradığını ve toplam maliyetin nasıl hesaplandığını bütünsel olarak değerlendirmeniz gerekiyor.
Arsa kredisi faiz oranları bankadan bankaya ciddi şekilde değiştiği için karşılaştırma yaparken en hızlı yol, tüm teklifleri tek ekranda görmektir. Arsa kredisi, bankaların “konut kredisi” gibi standart bir ürün seti sunmadığı bir finansman türüdür. Bazı bankalar bu krediyi direkt olarak “Arsa Kredisi” adıyla verirken, bazı bankalarda konut kredisi altında farklı bir başlık olarak görünebilir. Arsa tapusu niteliğine göre bazı bankalar başvuru kabul ederken bazıları yalnızca imarlı arsalarda kredi kullandırır. Bu nedenle krediye uygunluk, büyük oranda satın almak istediğiniz arsanın türüne bağlıdır.
Arsa Kredisi Nedir, Konut Kredisinden Farkı Nedir?
Arsa kredisi, yalnızca arsa tapusuna sahip taşınmazların satın alınması için kullanılan bir finansman türüdür. Konut kredisi ise yalnızca yapı niteliği “konut” olan gayrimenkuller için kullanılır. Bu sebeple arsa kredisi genellikle konut kredisine göre:
● Daha yüksek faiz oranı,
● Daha kısa vade,
● Daha yüksek peşinat gereksinimi,
● Daha detaylı ekspertiz süreci,
● Daha sıkı başvuru koşulları
içerir.
Arsa kredilerinde vade seçenekleri genellikle 36 ay ile 60 ay arasında değişir. Konut kredilerinde ise bu süre 120 – 180 aya kadar çıkabilir. Ayrıca arsa kredisi değerlendirmesinde en önemli kriter, satın alınacak arsanın imar durumudur. İmarsız ya da tarla niteliğindeki arazilerde
bankaların kredi kabul oranı düşüktür.
Arsa Kredisi Veren Bankalarda Aranan Temel Kriterler
Arsa kredisi veren bankalar farklı olabilir; ancak tüm bankalar değerlendirme yaparken şu kriterlere bakar:
● Arsanın İmar Durumu: İmarlı arsalar krediye çok daha kolay uygundur. İmarsız veya tarla niteliğindeki arazilerde birçok banka başvuru kabul etmez ya da düşük kredi oranı sunar.
● Tapu Niteliği: Tapunun “arsa” olarak geçmesi gerekir. “Tarla”, “bağ”, “bahçe” gibi nitelikler kredi onayını zorlaştırabilir.
● Arsanın Konumu ve Erişilebilirliği: Yol bağlantısı olmayan, altyapısı bulunmayan veya yerleşim alanına uzak arsalar genellikle daha düşük ekspertiz değeri alır.
● Ekspertiz Raporu: Banka, kendi anlaşmalı eksperiyle arsanın değerini belirler. Kullanılabilecek kredi miktarı bu değere göre hesaplanır.
● Kredi Notu ve Gelir Durumu: Konut kredisine benzer şekilde, arsa kredisi için de düzenli gelir ve yeterli kredi notu şarttır. Bu yüzden arsa kredisi veren bankalar yalnızca “liste” ile değil, arsanın niteliği üzerinden değerlendirilmelidir.
Arsa Kredisi Başvurusu Öncesi Kontrol Etmeniz Gerekenler
Arsa kredisi çekmeden önce mutlaka bazı teknik ve hukuki kontroller yapmanız gerekir. Çünkü arsalar; değer, imar ve kullanım açısından konutlara göre daha yüksek risk barındırır.
● İmar Durumu Sorgulaması: Belediyeden veya e-Devlet üzerinden imar planını kontrol ederek arsanın gelecekte konut yapımına uygun olup olmadığını öğrenmelisiniz.
● Hisseli Arsa Durumu: Hisseli arsaların krediye uygunluğu düşüktür. Tam mülkiyet (“müstakil parsel”) kredi onayını artırır.
● Kadastro ve Yola Terk Sorunları: Parsel düzenlemesi, yol terki, kamulaştırma gibi süreçler arsanın değerini ve krediye uygunluğunu etkileyebilir.
● Mevki ve Ulaşım: Ulaşım yolları, su/elektrik altyapısı ve yerleşim alanına yakınlık ekspertiz değerini yükseltir. Bu detayları incelemek, hem doğru arsa seçiminde hem de kredi onay sürecinin hızlanmasında önemli rol oynar.
Hangi Bankalar Arsa Kredisi Veriyor?
Türkiye’de arsa kredisi veren bankalar üç gruba ayrılabilir:
1. Kamu Bankaları: Çoğu dönem imarlı arsalara kredi verebiliyor. Vade seçenekleri özel bankalara göre daha uzun olabiliyor; ancak arsanın konumu ve niteliği burada da belirleyici.
2. Özel Bankalar: Akbank, Garanti BBVA, İş Bankası, QNB Finansbank gibi büyük özel bankalar arsa kredisi başvurularını değerlendiriyor. Ancak her banka tüm arsa türlerini kabul etmiyor; imarlı arsalarda onay ihtimali daha yüksek.
3. Katılım Bankaları: Ziraat Katılım, Vakıf Katılım ve Kuveyt Türk gibi bankalarda “arsa finansmanı” ürünleri bulunabiliyor. Bu kredilerde finansman oranı ekspertize göre belirleniyor.
Bankaların çoğu, arsa kredisi kullanacak kişiye ekspertiz değerinin yaklaşık %50 – %70’ine kadar kredi tahsis edebiliyor. Bu oran konut kredilerindeki %80 LTV oranından daha düşüktür.
Arsa Kredisi Hesaplama ve Planlama İpuçları
Arsa kredisi çekerken faiz oranları konut kredisine göre daha yüksek olduğu için hesaplama çok önemlidir. “Arsa kredisi faiz oranları”nı değerlendirirken şu noktalara dikkat etmelisiniz:
● Faiz oranı + yıllık maliyet oranı birlikte incelenmeli.
● Arsa kredilerinde masraflar daha yüksek olabilir (ekspertiz ücreti, tahsis ücreti vb.).
● Vade uzadıkça toplam geri ödeme hızla artabilir.
● 36 – 60 ay arasında farklı senaryolar yaparak en uygun maliyeti bulabilirsiniz.
● Ekspertiz değeri düşük çıkarsa peşinat ihtiyacı artabilir.
Bu nedenle arsa kredisi araştırırken tüm maliyet kalemlerini birlikte görmeniz gerekir. Hesaplama araçları bu konuda büyük kolaylık sağlar; arsanın değeri, vade ve faiz oranları üzerinden aylık taksiti ve toplam geri ödemeyi hızlıca görebilirsiniz. Hesap.com üzerinden kredi
hesaplamalarını kolayca yapabilirsiniz.
Arsa Kredisi Riskleri ve Dikkat Edilecek Hususlar
● İmar riski: İmarsız arsaların değeri daha yavaş artar ve krediye her zaman uygun olmayabilir.
● Hisseli arsa riski: Bankalar kredi vermeyi reddedebilir.
● Yüksek faiz: Arsa kredisi faizleri konut kredisine kıyasla daha yüksektir.
● Değer dalgalanması: Arsa, bölgesel imar değişikliklerinden doğrudan etkilenir.
● Uzun vadeli risk: 120 ay vadede küçük faiz farkları bile ciddi toplam maliyete dönüşür.
Arsa kredisi, doğru planlama yapıldığında büyük avantaj sağlayabilir; ancak kredi koşulları konut kredisine göre daha esnektir. Bu nedenle hem arsanın teknik özelliklerini hem de bankaların sunduğu faiz ve vade seçeneklerini dikkatlice değerlendirmeniz gerekir. Bankaların arsa kredisi politikaları dönemsel olarak değişebildiği için güncel teklifleri karşılaştırmak, maliyet açısından en doğru kararı vermenizi sağlar.