Nöbetçi Eczaneler
Ev sahibi ve kiracılar arasındaki kira bedeli uyuşmazlıklarında yeni bir Yargıtay kararı gündeme gelmiştir. Kira tespit davası 5 yıl şartı bakımından verilen kararda, yalnızca son kira sözleşmesinin yenilenme tarihine bakılmasının yeterli olmayacağı değerlendirilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından verilen kararda, kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihinin araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Ayrıca yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiç değerleri yansıtıp yansıtmadığı da incelenecektir.
Kira Tespit Davası 5 Yıl Şartı Nasıl Değerlendirilecek?
Yargıtay’ın kararına konu olan uyuşmazlık İstanbul’daki bir iş yerinin kira bedeli üzerinden ortaya çıkmıştır. Mülk sahibi tarafından iş yerinin 2005 yılında kiraya verildiği belirtilmiştir. 2021 yılında aylık 22 bin TL kira ödenirken, mülk sahibi bu tutarın emsal kiraların oldukça altında kaldığını ileri sürmüştür. Bunun üzerine kira bedelinin 39 bin TL olarak belirlenmesi talebiyle dava açılmıştır. Yerel mahkeme ise taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekmiştir. Sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenemeyeceğine karar verilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından da istinaf başvurusu reddedilmiştir. Dosyanın temyiz edilmesi üzerine konu Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından incelenmiştir.
Yargıtay Kira İlişkisinin Başlangıç Tarihinin Araştırılmasını İstedi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozmuştur. Daire tarafından son sözleşmenin 2018 yılında düzenlenmiş olmasının tek başına yeterli olmadığı değerlendirilmiştir. Özellikle 2018 yılında imzalanan sözleşmenin mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla hazırlanmış olabileceği yönündeki iddianın araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle mahkeme tarafından kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihinin belirlenmesi gerekecektir. Ayrıca 2018 yılında belirlenen kira bedelinin o dönemdeki emsal ve rayiç değerleri yansıtıp yansıtmadığı da incelenecektir.
2018 Yılındaki Kira Bedeli İçin Bilirkişi İncelemesi Yapılacak
Yargıtay kararında kira bedelinin emsal değerlerle karşılaştırılmasının önemine dikkat çekilmiştir. Bu kapsamda mahkeme tarafından bilirkişi incelemesi yaptırılması gerektiği belirtilmiştir.
İncelemede özellikle şu noktaların değerlendirilmesi gerekecektir:
- Kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihi
- 2018 yılında düzenlenen sözleşmenin niteliği
- 2018 yılında belirlenen kira bedelinin rayiç değeri
- Benzer taşınmazların emsal kira bedelleri
- Mevcut kira bedelinin emsal değerlere göre durumu
Böylece yalnızca son sözleşmenin düzenlenme tarihi üzerinden karar verilmesinin önüne geçilecektir. Bunun yanı sıra kira bedelinin gerçek piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığı da ortaya çıkarılacaktır.
Kira Bedeli Emsallerin Altında Kalırsa Ne Olacak?
Yargıtay tarafından yapılan değerlendirmede yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin emsal ve rayiç değerlerin altında kaldığının belirlenmesi halinde kira ilişkisinin başlangıç tarihinin dikkate alınabileceği belirtilmiştir. Şartların oluşması halinde kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesi mümkün olabilecektir. Bu nedenle son sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olması, her durumda kira bedelinin yeniden değerlendirilmesine engel oluşturmayacaktır. Ancak bu durum bütün kira sözleşmeleri açısından otomatik bir sonuç doğurmayacaktır. Kira ilişkisinin başlangıcı, sözleşmenin niteliği ve belirlenen kira bedelinin emsal değerlere uygunluğu birlikte incelenecektir.
Ev Sahibi ve Kiracılar İçin Emsal Kira Araştırması Önem Taşıyor
Yargıtay’ın kararı, özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkileri açısından dikkat çekmektedir. Sonradan düzenlenen veya yenilenen sözleşmenin kira ilişkisinin gerçek başlangıcını değiştirip değiştirmediği ayrıca araştırılacaktır. Bununla birlikte taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerinin de değerlendirilmesi gerekecektir. Bilirkişi tarafından yapılacak inceleme sonucunda mevcut kira bedelinin rayiç değerlere uygunluğu ortaya konulacaktır. Böylece kira uyuşmazlıklarında yalnızca sözleşmenin son yenilenme tarihi üzerinden değerlendirme yapılmayacaktır. Kira ilişkisinin geçmişi ve bedelin piyasa koşullarıyla uyumu da dikkate alınacaktır.
Türk Borçlar Kanunu Hükümleri de Dikkate Alınacak
Yargıtay kararında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükümlerine de dikkat çekilmiştir. Belirli koşulların oluşması halinde kira bedelinin tespitine yönelik dava açılabileceği değerlendirilmiştir. Bu nedenle kira tespitine ilişkin uyuşmazlıklarda sözleşmenin tarihi kadar kira ilişkisinin başlangıcı da önem taşımaktadır. Ayrıca emsal kira bedellerinin doğru şekilde belirlenmesi de karar sürecinde etkili olacaktır.
Sonuç olarak kira tespit davası 5 yıl şartı, yalnızca son kira sözleşmesinin yenilenme tarihine göre değerlendirilmeyecektir. Yargıtay’ın kararı doğrultusunda kira ilişkisinin gerçek başlangıcı ve belirlenen kira bedelinin emsal değerlere uygunluğu birlikte araştırılacaktır. Şartların oluşması halinde 5 yıllık sürenin son sözleşme tarihi üzerinden değerlendirilmesi yeterli görülmeyebilecektir.
Diğer emlak haberleri için tıklayınız…