Konut aidat zamları ile ilgili İstanbul başta olmak üzere ülkenin her yerinden sesler yükselmeye başladı. Geçen günlerde Esenyurt’taki bir sitenin sakinleri aidat zamlarını pencerelere çıkıp tencere ve tava çalarak protesto etti. Çok sayıda site sakini bununla da kalmayıp sokaklara dökülerek, “Yönetim istifa” sloganları atmıştır. Covid-19 salgını nedeniyle site sakinleri havuz, spor salonu gibi çoğu ortak alanı kullanamamıştı. Böylece site sakinleri artan ücretlere tepki göstermiştir. Ayrıca uzmanlar da “Fiyatlara müdahale etmek için genel kurula katılıp söz sahibi olun” uyarılarında bulunmaktadır.
Hürriyet’ten Gaye Kobal’ın haberine göre; konut sahibi ve kiracıların bir süre daha gündeminden düşmeyecek aidat zamları ile ilgili tüm merak edilenleri ve hukuki süreci konuşulmuştur. Konuyla ilgili Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Erencan Çemrek ve Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz gelen soruları yanıtlamıştır.
Aidat Ücretlerinde Arsa Payına Bakılır mı?
“Site aidat ücreti neye göre belirlenmektedir?” sorusuna Ali Güvenç Kiraz; “Site aidat ücretleri Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ve kanuna aykırı olmamak kaydıyla yönetim planlarında belirlenmektedir. Kanunun 20. maddesine göre aksine bir düzenleme olmadığı sürece apartman görevlisi maaşı ve sosyal hakları (kıdem-ihbar tazminatı vb.), güvenlik hizmetleri, bahçıvan hizmetleri gibi hizmetlere herkes arsa payına bakılmaksızın eşit olarak ancak bunun haricindeki bütün giderlere arsa payı oranında katılırlar.” cevabını vermiştir.
“Site aidat zamları neye göre yapılmaktadır? Yasal bir sınır var mı? Üst sınır nedir?” sorusuna Erencan Çemrek; “Site aidat ücretlerinde zam oranları yine bütün kat maliklerinin katılabildiği kat malikleri kurulu tarafından belirlenmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kiracının aidat borcu olarak sorumlu tutulabileceği üst sınır kira bedelidir. Tabii ki bu durum site aidatının kira bedeline kadar serbestçe belirlenebileceği anlamını taşımamaktadır. Her şekilde site aidatına hakkaniyet kurallarına uygun olarak zam yapılmalıdır.” diyerek yanıtlamıştır.
Aynı soruya cevaben Ali Güvenç Kiraz; “Yönetim planını iyi okumayan kaybeder. 1 artı 1 ve 4 artı 1 konutlardan oluşan bir sitede eğer planda ‘Herkes eşit aidat ödeyecek’ tarzında bir hüküm varsa bu adaletli bir tutum değildir. Ancak yönetim planına uygun bir aidat toplama biçimi olduğu için itiraz edecek bir yer kalmamaktadır. Dolayısıyla kat malikleri öncelikle konut satın alırken yönetim planına bakmalıdır. Ayrıca genel kurullara katılarak site yönetim bütçesine itiraz etme hakkını elde etmelidir. Büyük sitelerde, 500-600 bağımsız bölümlü yapılarda genel kurullar 40-50 bağımsız bölüm katılımı ile gerçekleşmektedir. Bu durumda diğer site sakinleri aleyhlerine alınan kararlara, toplantılara katılmadıkları için uymak zorunda kalıyorlar.” demiştir.
Site Sakinleri Genel Kurul Toplantılarına Katılmalı
“Site sakinleri yüzde 70’i aşan ve neredeyse kiralarla eşitlenen aidatlara itiraz nasıl bir yol izleyebilir?” sorusu yöneltilmiştir. Erencan Çemrek bu soruya; “Site aidatlarının belirleme yetkisi kat malikleri kuruluna aittir. Site aidatı kira bedelinden fazla belirlenmişse bu durumda kiracı tarafından ilgili kararın iptali için mahkemeye başvurulabilmektedir. Yine site aidatının hakkaniyet kurallarına aykırı biçimde fahiş olarak belirlenmesi halinde kiracılar tarafından mahkemeye başvurularak ilgili kararların iptali sağlanabilmektedir. Bu konuda vatandaşlar sitelerinin yaptıkları harcamaları ve aidat gelirlerini karşılaştırarak yapılan konut aidat zamları hakkında hakkaniyete uygun olup olmadığını değerlendirebilirler. Site yönetimi tarafından kiracılara bu kayıtlar gösterilmek zorundadır.” cevabını vermiştir.
Ali Güvenç Kiraz ise; “Vatandaşlar için doğru olan öncelikle genel kurula katılmaları ve artışı kabul etmemeleridir. Farz edelim ki katılmadılar ve bu karar alındı. Bu durumda kat maliki sayısının üçte birinin imzasıyla yeniden olağanüstü genel kurul toplanmasını isteyebilirler. Böylece yeni genel kurulda bu oranın düşürülmesini sağlayabilirler.” şeklinde öneride bulunmuştur.
“Bazı sitelerde en küçük konut da en büyük konut da aynı aidatı ödüyor. Zaman zaman bu da problemlere neden oluyor. Peki bu durumda ne yapılmalıdır?” sorusuna Erencan Çemrek; “Site aidatları genellikle dairenin metrekare büyüklüğüne göre belirlenmektedir. Bununla beraber bir sitede en büyük ve en küçük konut için aynı aidat belirleniyorsa bu durumda eşitlik ilkesine aykırılık nedeniyle mahkemeye başvurulabilmektedir. Eğer kural yönetim planında getirilmişse bu durumda 5’te 4 çoğunlukla yönetim planı değiştirilerek hukuka aykırı hal düzeltilebilmektedir.” cevabını vermiştir.
Yatırım Bütçesi Ödemeleri Konut Sahibine Ait
“Yatırım bütçesi adı altında yapılan asansör, dış cephe gibi taşınmazlar için ödemeyi kiracı mı yapmalı?” sorusu yöneltilmiştir. Bu soraya cevaben Ali Güvenç Kiraz; “İşletme bütçesi kapsamında yapılan bütün giderlere yani kullanım kaynaklı giderlere kiracı katlanır. Ancak yatırım bütçesi kalemlerinin temel sorumlusu mal sahipleridir. Misal, Emlak vergisini mal sahibi öder. Fakat çevre temizlik vergisini kiracı ödemektedir. Yine asansörün bakım onarım masraflarını kiracı öder. Fakat asansör değişecekse mal sahibi ödemektedir. Kullanım kaynaklı bakım onarım ve tadilat masrafları kiracıya ait olur. Fakat demirbaş niteliğinde veya kalıcı olanlar mal sahibine aittir.” şeklinde konuşmuştur.
Lüks Harcama Giderleri Kullananlara Yansıtılmalıdır
“Sitede bulunan havuz, spor salonu gibi ortak kullanım alanlarını kullanmayacak kişiler ödeme yapmak zorunda mı? Burada bir esnetme yapılabilir mi?” sorusunu Erencan Çemrek; “Normal şartlarda sitede bulunan imkânlardan faydalanmayacak kişiler bile bu gibi giderleri ödemelidir. Ancak bu uygulama her zaman değiştirilebilir. Kat malikleri kurulunun alacağı kararla sitede bulunan havuz, spor salonu gibi imkânlardan faydalanmayan kiracılar buna yönelik masrafları ödemekten kurtulabilir.” şeklinde yanıtlamıştır.
Ali Güvenç Kiraz ise; “Burada temel ayrım Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki lüks harcamalardır. Misal, site yönetimi bebekli aileler için bir bakım odası yapıyor ve bir bakıcı koyuyor. Bu odanın giderleri ile bakıcı masrafına yalnızca bebekli aileler katılmaktadır. Lüks harcama dışındaki bütün giderlere, havuz ve spor salonları da dahil herkes katlanmak zorundadır.” cevabını vermiştir.
“2021 verilerinde İstanbul’da en yüksek aidat ücretlerine sahip ilçeler sırayla Şişli, Beşiktaş ve Kağıthane. Buraların en yüksek aidatlara sahip olmasının nedeni nedir?” şeklinde soru sorulmuştur. Buna göre Erencan Çemrek; “Genel giderlerin yüksek olduğu bir sitede aidatlar da doğal olarak yüksek olacaktır. Bu sebeple bahsedilen ilçelerdeki genel gider harcamalarının diğer ilçelere göre daha yüksek olması site aidatlarının da bu oranda yüksek olmasına sebep olmuş olabilir. Yine site yönetimleri tarafından lüks harcamalar yapılıyorsa bu durumda da aidat bedelleri yüksek olmaktador. Aidat bedellerinin yüksek olmasının önemli bir nedeni de site veya apartman yöneticilerinin kişisel yetersizlikleri, hatalı veyahut keyfi davranışlarıdır. Kat maliklerinin ve kiracıların bir başkasının hatasını aidat bedeli olarak üstlenmesi beklenememelidir. Bundan dolayı bu giderlere itiraz edilmesi ve gerekirse yöneticilere rücu edilmesi mümkündür.” şeklinde yanıtlamıştır.
“Kullanmadığım Onca Şeyin Bedelini Ödüyorum”
Farklı sitelerden, farklı büyüklükteki evlerde oturan vatandaşlarla konuşulduğunda ise ortak sorun aidat zamları olmaktadır.
S.B. isimli vatandaşın açıklamalarına göre; “Geçtiğimiz yıl 350-400 arası değişen aidatım bu ay itibariyle 850 TL’ye çıktı. Bir anda bu kadar zammın adı da yatırım bütçesiymiş. Yılın ilk ayında yaşadığım bu şoku atlatıp “Neye yatırım yapıyoruz?” diye aidatın detaylarına bakınca kullanmadığım onca şeyin bedelini ödediğimi öğrendim. Misal çocuk parkları yenileniyor. Ancak çocuğum yok. Spor salonundaki aletler yenileniyor ama bir tanesini boş bulup kullanmak nasip olmadı. Özel dersler için hoca tutmuşlar ama kapalı alanda spor yapacak kadar cesaretim yok. Tenis kortlarının tadilatı yapılmış, bir kere randevu alabilmek nasip olmadı. Tenis hocaları sabahtan bütün randevuları alıp site dışından öğrencilere ders veriyorlar ama nedense aidatını ben ödüyorum.
Bitmedi… Sitedeki güvenlik sayısı artırılmış ancak 5 saniyeliğine kapıda bıraktığım ayakkabılarım çalındı. Asansörlere kamera koyulmuş asansöre binmiyorum. Otoparktaki kameraların sayısı arttırılmış fakat arabama çarpıp kaçan komşumu bulamıyoruz. Çünkü kamera benim arabamı görmüyormuş. Evimin metrekaresi içinde hesaplanan otopark için bile ayrıca aidat ödüyorum. Yetmiyor, eve gelen misafir yanlış yere park yaptı diye aidata ceza yansıtılıyor. Aldıkları aidatlar yetmedi ek gelir elde etmek için Trafik polisliğine soyundular. Tamam çok büyük bir site ve masrafları da bir o kadar büyük. Fakat bu kadar aidatı hak edecek bir hizmet aldığımı düşünmüyorum. Hatta birilerinin cebine çok güzel paralar girdiğini düşünüyorum.”
“Neredeyse Kiram Kadar Aidat Ödüyorum”
E.T. isimli vatandaş; “6 ay önce pek çok yere göre aidatı çok yüksek bir siteye taşındım. 800 TL ödemesi vardı. Ancak su, güvenlik, havuz, spor salonu, temizlik görevlisi gibi birçok kalemin bu ödemeye dahil olduğu söylenmiştir. Fakat ben çöpümü bile kendim atıyorum. Pandemiyi bahane ettiklerinden de havuzu tamamen kapattılar. Onu da kullanamıyorum. Aidata dahil olduğu söylenen faturaların da hepsini ayrı ayrı yine ben ödüyorum. Hiçbir hizmet alamadığım yere neredeyse kiram kadar aidat ödüyorum.”
“Kepçeyle Alıp Kaşıkla Veriyorlar”
E.Ö.; “Ortalama 8 ay önce bir siteye taşındım. Aidatı makul bir ücretti. Fakat yeni yılda yüzde 70’e varan bir zam uygulanmıştır. Neden bu denli bir artış olduğunu sorduğumda ise geçen yıl pandemi nedeniyle yapmadıkları artışı da bu aidat zammına yansıttıklarını söylediler. Ödediğimiz aidatlarla yaptıkları hizmetlere de bakılınca kepçeyle alıp kaşıkla veriyorlar demek yerinde olur.”
“‘Yok Denmesin’ Diye Yapılan Tesislere Para Ödüyorum”
C.M.; “İstanbul’da Atakent mahallesinde 750-800 kadar dairenin olduğu bir sitede oturuyorum. Ufak bir havuzumuz, ufak bir tenis kortumuz, ufak da bir spor salonumuz bulunmaktadır. Fakat hiçbirine lüks diyemem. Bunlar ‘Yok demesinler’ diye yapılmış, küçücük tesislerdir. Yıllarca iş yoğunluğum sebebiyle bu tesisleri çok az kullanabildim. Üzerine salgın da eklenince, tesislere girişte test, aşı vb. kontrollerin hiçbiri olmadığından, gideceğim varsa da havuza, spor salonuna gitmez oldum. Zaten görebildiğim kadarıyla kortu kullanan yok. Spor salonunu 2-3 kişi, havuzu da yazın en sıcak günlerinde en kalabalık olduğu anda bile 20-30 kişi kullanıyor.
Fakat bunları kullan(a)mıyor olmamız aidatlarımızı hiç etkilemiyor. Her yıl yüzde 25’lerde artan aidat zamları bu yıl yüzde 50 arttı. Aidat bedelleri, dairelerin büyüklükleri oranında dağıtıldığından sitede 1000 TL’ye yaklaşan aidatlar var. Bunun üzerine bir de yatırım bütçesi eklenmiştir. Yani aidat ve yatırım bütçesi ödeyeceğiz yaza kadar. Bu arada aidata ısınma bedelinin dahil olmadığını, merkezi sistem ısı pay ölçerli kaloriferlerimiz için de 250-300 TL civarında aylık ödeme yaptığımızı belirteyim.
Peki bu paralar nereye gidiyor? Harcama detaylarında ‘çocuk parkının oyuncakları’, ‘havuzun borusu’, ‘kortun zemini’, ‘otoparkın yer çizgileri’ gibi kalemler var. Öte yandan benim otomobilim yok ve otopark masrafına ortak olduğum halde bisikletimi kapalı otoparka koyamıyorum çünkü yasak. Binlerce lira verip aldığım bisiklet, karda kışta açıkta paslanıp eskiyor. Bu arada yöneticilerimizin aldığı ‘huzur hakkı’nın da bugünlerde birçok beyaz yakalının maaşının katbekat üzerinde olduğunu belirtmeden geçmeyeyim. Doğru düzgün kimsenin kullanmadığı, hiçbir işe yaramayan ‘konfor’ unsurları, kullanılmayan ortak alanlara dair ‘yatırım’ ödemeleri resmen benim gibi site sakinlerinin kabusu olmaktadır. İlle de Müstakil Evde oturup kendi yağımızla mı kavrulalım yani?”
“İki Ev Kirası Ödüyor Gibiyiz”
H.K. isimli vatandaş; “Yeni yılda aidat zamları neredeyse bir kira bedeli oldu. Hal böyleyken sanki iki ev kirası ödüyormuş gibi hissetmeye başladık. Bunun üzerine bir de site yönetimimizin sahte evrak ve faturalarla demirbaş olarak gösterdiği bizden gerçekleştirmediği hizmetlerin parasını da almaya başladığının farkına vardık. Site sakinleri olarak imza toplayıp savcılığa gereken başvuruları yaptık, sonuçlanmasını bekliyoruz.” şeklinde konuşmuştur.
Diğer emlak haberleri için tıklayınız…