Nöbetçi Eczaneler
Miras kalan taşınmazların satışı için yeni bir uygulama yürürlüğe alınmıştır. Yeni düzenlemeyle belirli şartları taşıyan taşınmazlarda ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacaktır. Böylece aile içinde kalan taşınmazların öncelikle mirasçılara sunulması sağlanacaktır. Düzenleme, 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesine eklenmiştir. Kanun, 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.
Miras Kalan Taşınmazlarda İlk İhale Mirasçılara Açılacak
Yeni sistem, her miras kalan taşınmaz için doğrudan uygulanmayacaktır. Özel ihale yönteminin uygulanması için bazı şartların birlikte sağlanması gerekecektir. Buna göre taşınmazdaki tüm maliklerin mülkiyet hakkı miras yoluyla edinilmiş olacaktır. Ayrıca taşınmazda mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayacaktır. Bunun yanı sıra ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olması gerekecektir. Bu şartların tamamının sağlanması halinde ilk artırma yalnızca taşınmazın maliki olan mirasçılar arasında yapılacaktır. Üstelik bu özel artırma yöntemi yalnızca bir defa uygulanacaktır.
İlk İhalede Taşınmazın Değeri Esas Alınacak
Yeni düzenlemede ilk artırmanın teklif sınırı da yeniden belirlenmiştir. Buna göre yalnızca mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmada daha yüksek bir değer esas alınacaktır.
İlk artırmada teklifin;
- Taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100’ünü,
- Varsa taşınmazla güvence altına alınan rüçhanlı alacakların ilgili toplamını,
- Ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını
karşılaması gerekecektir. Kanundaki hesaplamada bu tutarlardan daha yüksek olan miktar esas alınacaktır. Böylece ilk ihalede taşınmazın değerinin daha düşük bir bedelle el değiştirmesi önlenmiş olacaktır. Aynı zamanda mirasçılara taşınmazı kendi aralarında satın alma imkânı sağlanacaktır.
Hangi Durumlarda İlk İhale Sadece Mirasçılar Arasında Yapılacak?
Yeni uygulamanın kapsamı belirli koşullarla sınırlandırılmıştır. Bu nedenle her hisseli veya miras yoluyla edinilmiş taşınmaz otomatik olarak bu sisteme alınmayacaktır.
İlk ihalenin yalnızca mirasçılara açılabilmesi için;
- Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması,
- Mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması,
- Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olması
gerekecektir. Örneğin mirasçılardan birinin payı daha sonra mirasçı olmayan bir kişiye devredilmişse şartlar değişebilecektir. Bu durumda taşınmazda üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunacaktır. Dolayısıyla özel ilk artırma yönteminin uygulanması mümkün olmayacaktır.
İlk İhalede Alıcı Çıkmazsa İkinci Aşama Uygulanacak
İlk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılması, taşınmazın mutlaka mirasçılardan birine satılacağı anlamına gelmeyecektir. Ayrıca ilk artırmada gerekli şartlar oluşmazsa sonraki satış aşamasına geçilecektir. İkinci artırmada genel açık artırma hükümleri uygulanacaktır. Bu aşamada üçüncü kişilerin de ihaleye katılması mümkün olacaktır. Böylece taşınmazın satış sürecinin tamamen mirasçılarla sınırlandırılması söz konusu olmayacaktır. Bu sistemle aile içindeki mülkiyetin korunması için öncelikli bir aşama oluşturulmuştur. Ancak taşınmazın satışının gerçekleşmemesi halinde genel ihale sürecinin işletilmesi sağlanmıştır.
İhaleyi Kazananlar İçin Yeni Yaptırım Getirilmiştir
Düzenlemeyle yalnızca miras taşınmazlarının satış yöntemi değiştirilmemiştir. İhale bedelinin süresinde yatırılmaması halinde uygulanan yaptırımlar da yeniden düzenlenmiştir. Yeni hükümlere göre en yüksek teklifi veren kişi, ihale bedelini süresinde yatırmazsa teminatı iade edilmeyecektir. Teminat öncelikle satış masraflarına mahsup edilecektir. Kalan tutar ise şartlara göre paydaşlara ödenecektir. Ayrıca süresinde ödeme yapmayan ihale alıcısına teklif bedelinin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanacaktır. Bu düzenlemeyle ihalelerde yalnızca fiyat yükseltmek amacıyla verilen ve sonrasında tamamlanmayan tekliflerin azaltılması hedeflenmiştir. Böylece satış işlemlerinin daha sağlıklı yürütülmesi amaçlanmıştır.
Emlak İlanlarında Sosyal Medya Paylaşımlarına Da Dikkat Edilecektir
Emlak sektöründe aynı dönemde sosyal medya ilanlarıyla ilgili denetimler de sıkılaştırılmıştır. Ticaret Bakanlığı tarafından EİDS kapsamındaki kuralların sosyal medya platformlarını da kapsadığı açıklanmıştır. Instagram, Facebook ve WhatsApp üzerinden yayımlanan taşınmaz ilanlarının da doğrulama kurallarına uygun olması gerekmektedir. Emlak işletmelerinin sosyal medyada yalnızca EİDS doğrulaması yapılan ilanların bağlantılarını paylaşması gerektiği bildirilmiştir. Bu uygulamayla sahte ilanların, yetkisiz satışların ve tüketici mağduriyetlerinin azaltılması amaçlanmaktadır. Ayrıca doğrulanmamış taşınmaz ilanlarına karşı vatandaşların dikkatli olması istenmektedir.
Miras Taşınmazlarının Satış Sürecinde Yeni Dönem Başladı
Yeni düzenlemeyle miras yoluyla edinilen belirli taşınmazların satışında önemli bir değişiklik yapılmıştır. Şartları taşıyan taşınmazlarda ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir. İlk aşamada taşınmazın mirasçılar tarafından edinilmesine öncelik tanınacaktır. Bununla birlikte üçüncü kişilerin sürece katılımı tamamen kaldırılmamıştır. İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırmada genel satış sürecine geçilecektir. Ayrıca ihale bedelini süresinde yatırmayanlar için yeni idari yaptırımlar uygulanacaktır.
Miras kalan taşınmazların satışı açısından getirilen bu sistem, aile içindeki mülkiyetin korunmasına yönelik yeni bir aşama oluşturmuştur. Düzenlemenin özellikle ortaklığın giderilmesi yoluyla satışa çıkarılan miras taşınmazlarında önemli sonuçlar doğurması beklenmektedir.
Diğer emlak haberleri için tıklayınız…