Yüksek Site Aidatları Yatırımcıların Kararını Değiştiriyor! İstanbul’da Aidatlar 70 Bin TL’ye Ulaştı

Yüksek site aidatları, İstanbul’da konut sahiplerinin ve kiracıların önemli gider kalemlerinden biri haline gelmiştir. Son 5 yılda yüzde 300’ü aşan artış, özellikle lüks konut projelerinde dikkat çekmektedir. Bazı sitelerde aylık aidatlar 70 bin TL seviyesine ulaşırken ortak giderler yatırım kararlarını da etkilemektedir. Ayrıca artan maliyetler, konut sahiplerinin kira getirisi hesaplarını yeniden değerlendirmesine neden olmaktadır. İstanbul’un farklı ilçelerinde değişen aidat tutarları, konut piyasasında yeni bir maliyet tartışmasını beraberinde getirmektedir. Beşiktaş, Şişli ve Sarıyer gibi ilçelerde yüksek tutarlar öne çıkarken küçük apartmanlarda da aidat yükü artmaktadır.

İstanbul’da Lüks Sitelerin Aidatları 70 Bin TL’ye Ulaştı

İstanbul genelinde site aidatları son 5 yılda yüzde 300’ün üzerinde artış göstermiştir. Özellikle kapsamlı sosyal donatılara sahip lüks projelerde aylık ödemeler dikkat çekmektedir. Beşiktaş, Şişli ve Sarıyer ilçelerindeki bazı lüks projelerde aidatlar 45 bin TL ile 70 bin TL arasında değişmektedir. Bununla birlikte butik sitelerde de aylık aidatlar 3 bin ile 5 bin TL seviyesinden başlamaktadır. Yüksek aidat yükü yalnızca lüks konutlarla sınırlı kalmamaktadır. Bağcılar ve Ümraniye gibi ilçelerde küçük apartmanlarda da önemli giderler ortaya çıkmaktadır. Güvenlik ve kapıcı hizmeti bulunmayan bazı yapılarda bile aylık 1.500-2.000 TL aidat toplanmaktadır. Özellikle temizlik ve fatura giderleri, apartman bütçelerinde belirleyici olmaktadır.

Site Aidatlarının Büyük Bölümünü Personel Giderleri Oluşturuyor

Site yönetimlerinin ortak gider bütçelerinde personel maliyetleri önemli bir paya sahiptir. Lüks projelerde toplam aidat bütçesinin yaklaşık yüzde 55’i personel giderlerinden oluşmaktadır. Bunun yanı sıra farklı hizmet kalemleri de aylık ödemeleri artırmaktadır.

Aidat bütçelerinde öne çıkan giderler şunlardır:

• Personel giderleri: Güvenlik, temizlik ve yönetim çalışanlarının ücretleri.
• Enerji giderleri: Ortak alanların elektrik ve diğer enerji tüketimleri.
• Bakım giderleri: Bina, asansör ve ortak kullanım alanlarının bakım masrafları.
• Güvenlik hizmetleri: Kamera sistemleri ve güvenlik personeli maliyetleri.
• Havuz giderleri: Havuzların bakım, temizlik ve işletme masrafları.

Özellikle az daireli sitelerde ortak giderlerin paylaşımı daha büyük bir maliyet oluşturmaktadır. Çünkü toplam işletme giderleri daha az sayıda konut sahibine dağıtılmaktadır. Ayrıca bazı site yönetimlerinin gerçek giderlerin üzerinde tahsilat yaptığı yönündeki eleştiriler de gündemde bulunmaktadır. Milyonlarca liralık site bütçelerinin yeterince denetlenmemesi, mali şeffaflık tartışmalarını güçlendirmektedir.

Yüksek Site Aidatları Konut Yatırımcılarını Nasıl Etkiliyor?

Artan ortak giderler, konut yatırımında yalnızca satın alma fiyatını değil, işletme maliyetlerini de önemli hale getirmektedir. Özellikle 1+0 ve 1+1 dairelerde yüksek aidatlar yatırım kararlarını doğrudan etkilemektedir. Küçük metrekareli konutlarda yatırımcılar genellikle kira getirisi üzerinden hesaplama yapmaktadır. Ancak yüksek aidatlar, kira gelirinin önemli bir bölümünü ortadan kaldırabilmektedir.

Üstelik dairenin boş kalması durumunda da aidat ödeme yükümlülüğü devam etmektedir. Bu nedenle mülk sahipleri, kiracı bulunmayan dönemlerde de ortak giderleri karşılamak zorunda kalmaktadır. Ödenmeyen aidatlar için icra takibi başlatılabilmesi de yatırımcıların dikkat ettiği konular arasında bulunmaktadır. Dolayısıyla konut satın alma kararında aidat tutarları, kira getirisiyle birlikte değerlendirilmelidir.

Aidat Artışlarında Kat Malikleri Kurulunun Onayı Gerekiyor

Site aidatlarına ilişkin düzenlemeler, yönetimlerin karar süreçlerini de yakından ilgilendirmektedir. Mayıs ayında yürürlüğe giren düzenlemeyle işletme projesi ve aidat artışlarında kat malikleri kurulunun onayı zorunlu hale getirilmiştir. Bu uygulamayla site yöneticilerinin tek başına aidat belirlemesinin önüne geçilmesi amaçlanmaktadır. Ayrıca kat maliklerinin ortak giderler üzerindeki denetim yetkisinin güçlendirilmesi hedeflenmektedir.

Site yönetimlerinin mali süreçlerinde şeffaflık sağlaması da önem taşımaktadır. Bu kapsamda özellikle şu bilgilerin maliklerle paylaşılması gerekmektedir:

• Site bütçesi ve işletme projesi,
• Elektrik, su ve diğer gider faturaları,
• Yönetim ücretleri ve personel maliyetleri,
• Hizmet alımlarına ilişkin teklifler,
• Ortak alanların bakım ve işletme giderleri.

Bunun yanı sıra bağımsız denetim mekanizmaları da çözüm önerileri arasında yer almaktadır. Belediyeler bünyesinde oluşturulabilecek danışma birimleri aracılığıyla bütçe analizi, enerji etüdü ve hukuki destek sağlanması önerilmektedir.

Sonuç olarak yüksek site aidatları, İstanbul’da konut sahiplerinin, kiracıların ve yatırımcıların maliyet hesaplarını değiştirmektedir. Lüks projelerde aylık ödemelerin 70 bin TL’ye ulaşması, ortak giderlerin önemini daha da artırmaktadır. Özellikle yatırım amaçlı konut alımlarında kira getirisi kadar aidat tutarlarının da değerlendirilmesi gerekmektedir. Yeni düzenlemelerle birlikte site bütçelerinde şeffaflık ve kat malikleri denetimi daha fazla önem kazanmaktadır.

Diğer emlak haberleri için tıklayınız…