Rayiç bedellerde şok artış konut piyasasını nasıl etkiler?

Rayiç bedellerde şok artış konut piyasasını nasıl etkilecektir? 2026-2029 döneminde uygulanacak yeni rayiç bedel düzenlemesi, gayrimenkul piyasasında ezberleri bozmaya hazırlanmaktadır. Çünkü bazı bölgelerde rayiç bedellerin 10 ila 15 kata kadar artırılması öngörülmektedir. Bu radikal değişiklik, ev fiyatlarından vergi yüküne, yatırımcı eğilimlerinden kayıt dışı riske kadar pek çok başlığı yeniden gündeme taşıyor.

Ev Sahibi Olmak Hayal mi Olacak?

Yeni dönemde rayiç bedellerdeki ciddi yükseliş, alıcı ve satıcıyı aynı anda zorluyor. Uzmanlara göre, artan rayiç değerleri yalnızca konutun satış fiyatını yükseltmekle kalmayacak. Aynı zamanda tapu harcı ve emlak vergisi gibi maliyetler de katlanacaktır. Dolayısıyla, toplam maliyetin dramatik biçimde artması, ev almak isteyen vatandaşlar için işleri iyice zorlaştıracak.

Toplam Maliyetler Hızla Yükseliyor

Bir mülk sahibi olmak isteyenlerin önünde artık yeni bir engel daha var. Rayiç bedel artışıyla birlikte satış fiyatı üzerinden alınan vergiler ve harçlar da tırmanacaktır. Böylece, reel anlamda henüz dengeye oturmamış konut piyasasında, alım-satım maliyetleri rekor seviyelere çıkacak. Sektör temsilcileri, bu durumun hem fiyatlarda hem de kiralarda artışa yol açacağını belirtiyor.

Satışlarda Makas Açılıyor: Resmi ve Gerçek Fiyat Farkı Giderek Artıyor

Uzmanlar, uzun zamandır resmi rayiç bedel ile gerçek satış fiyatı arasında bir fark olduğunu vurguluyor. Fakat yeni artışlarla birlikte bu makas çok daha belirgin hale gelecek. Çünkü tapu harcı ve yıllık emlak vergisi, rayiç bedel üzerinden hesaplanmaktadır. Ağırlaşan vergi yükü ise vatandaşları beyan edilen satış bedelini düşük göstermeye yönlendirebilir.

Tapu Harcı ve Vergi Yükü Talebi Düşürebilir

Rayiç bedellerdeki artış, tapu harcı ve emlak vergisinde de yükselişi tetikleyecek. Böylece konut sahibi olmak isteyenlerin mali yükü ağırlaşacak. Sektörde bu durumun satış işlemlerinde ciddi bir yavaşlamaya yol açacağı konuşuluyor. Çünkü alıcılar, maliyetlerin yükselmesiyle birlikte ya standartlarını düşürecek ya da alım kararını erteleyecek.

Yatırımcılar Nereye Yönelecek?

Rayiç bedellerdeki hızlı yükseliş, yatırımcıların psikolojisini de olumsuz etkileyecek. Çünkü artan maliyetler, konuta yönelen sermayenin bir kısmını farklı ülkelere kaydırabilecektir. Dubai gibi vergi avantajı sunan destinasyonlar bu süreçte öne çıkıyor. Uzmanlar, bu nedenle yerli ve yabancı yatırımcıların yurtdışı projelerine yönelme ihtimalinin arttığını dile getiriyor.

Anadolu’da Farklı Bir Tablo

Yeni rayiç bedel artışları İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerde rekor seviyede gerçekleşirken, Anadolu şehirlerinde artışlar daha ılımlı seyrediyor. Takdir komisyonlarının sokak sokak yaptığı değerlendirmeler, bu bölgelerde artış oranlarının görece düşük kalmasına yol açıyor. Ancak, hızlı tren projeleri, yeni limanlar ve sanayi taşınmaları gibi gelişmeler Anadolu’da da gelecekte yeni bir hareketlilik yaratabilecektir.

Kayıt Dışı Riskte Artış Alarmı

Lüks segmentte yükselen bedeller, kayıt dışı işlemlerin de önünü açabilecektir. Vergi yükünün artması, tapu harcı indirimi yapılmadığı sürece, sektörde kayıt dışı beyan oranının artmasına sebep olabilecektir. Sektör temsilcileri, gerçek anlamda daha fazla vergi toplanmak isteniyorsa, tapu harcı oranlarının düşürülmesi gerektiğini belirtmektedir. Böylece hem kayıt dışılık önlenir hem de rayiç bedelle gerçek satış bedeli arasındaki fark kapanmaktadır.

İtirazlar ve Hukuki Süreçler Kapıda

Askıya çıkarılan yeni rayiç bedellere itiraz süresinin çok kısa olması, mülk sahiplerini harekete geçirdi. Hızlı ve yoğun bir hukuki süreç yaşanabilecektir. 2017 yılında olduğu gibi, yasa yoluyla artışlara sınırlama getirilmesi de tekrar gündeme gelebilecektir. Ancak mahkemelerdeki iş yükü göz önüne alındığında, bu sürecin uzun soluklu olabileceğini unutmamak gerekir.

Sektör Ne Bekliyor? Vergi Yükünde İndirim Talepleri Yükseliyor

Gayrimenkul sektörü, rayiç bedellerdeki artışa değil, asıl olarak bu artışın getirdiği vergi yüküne odaklanmaktadır. Sektör temsilcileri, tapu harcı ve emlak vergisi oranlarında yapılacak indirimlerin piyasa dengesi için kritik olduğunu savunmaktadır. Çünkü bir yatırım ekosisteminde değerler nominal olarak yükselmektedir. Gelir seviyeleri aynı oranda artmazsa dengesizlik kaçınılmazdır. Tapu harcı indirimi ise piyasada kısa sürede bir rahatlama sağlayabilecektir.