Aidat borçları son zamanlarda İstanbullu konut sahiplerinin ve kiracılarının kabusu durumuna gelmiştir. Birçok insan yüksek aidatlardan şikayet etmektedir. İstanbul’da aidatlar son dönemlerde kiralarla yarışır hale gelmiştir. Pek çok ilçede yüzde 100’lere ulaşan oranlarda aidat yükselişi kaydedilmiştir. Sektör temsilcileri aidatlara ilişkin merak edilen soruları cevaplamıştır.
” Aidat borcundan Sanılanın Aksine Kiracılar da Sorumlu”
Aidat borçları, İstanbul’da yaşayan konut sahiplerinin ve kiracıların ortak problemi haline gelmiştir. Peki şu anda kiracılar ve konut sahipleri aidatlarını ödememeleri halinde nasıl bir durumla karşılaşabilirler? Aidatlarını ödemeyen vatandaşlar için herhangi bir yaptırım uygulanabilir mi? Bu soruyla son dönemlerde sık sık karşılaştıklarının altını çizen Avukat Oğuz Kara, aidat borcundan sadece konut sahiplerinin değil kiracıların da sorumlu tutulduğuna değinmiştir.
Oğuz Kara, “Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde ortak giderler düzenlenmektedir. KMK’ya göre, payına düşecek gider ve avans borçlarından ve işleyecek gecikme tazminatından kat maliki ile beraber kiracı da sorumlu kabul edilmektedir. Yani sanıldığının aksine aidat borcundan sadece kat maliki değil, kiracılar da sorumlu tutuluyor.” şeklinde konuşmuştur. Kara, konut sahiplerinin, evlerinde oturup oturmamaları farketmeksizin aidatları ödemekle yükümlü olduklarının altını çizmiştir. Ayrıca; “Kat malikleri aidat borcunu ödemediği durumda, ödenmeyen aidat borcuna ilişkin olarak apartman yöneticisi veya her bir kat maliki dava açabilir. Ayrıca icra takibi başlatabilir. Ödemede gecikilen günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olacaklardır.” şeklinde konuşmuştur.
Özellikle O İlçelerde Yüzde 150’ye Ulaştı
TÜGEM Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan, İstanbul’daki aidat yükselişleri arasında personel maaşlarına gelen zammın etkili olduğuna değinmiştir. Akdoğan, özellikle elektrik ve doğalgaza yapılan zamların aidatlar üzerindeki yükselişi etkilediğini dile getirmiştir. Ayrıca toplu sitelerdeki havuz temizliği veya yönetim hizmetleri gibi faktörler nedeniyle buralarda aidatların daha da yüksek olmasının kaçınılmaz olduğunu belirtmiştir.
Akdoğan, İstanbul’da özellikle Beşiktaş, Şişli, Kadıköy, Üsküdar ve Bakırköy gibi ilçelerde ciddi aidat yükselişlerinin yaşandığına değinmiştir. Ayrıca Akdoğan; “Yüzde 100’e varan artışlar var. Minimum yüzde 50-60’tan başlayıp yüzde 100’ü geçen hatta yüzde 150’ye ulaşanlar dahi bulunmaktadır. Elbette bu artışlar sitelerin sosyal donatısına ve büyüklüğüne göre de değişmektedir.” dedi.
“Toplantılara Katılmak Çok Önemli”
Yüksek aidatlarla karşılaşılmaması için nelere dikkat edilmesi gerekli? Avukat Oğuz Kara, konut sahiplerinin kat malikleri kuruluna mutlaka katılması gerektiğinin altını çizmiştir. Ayrıca Kara; “Aidatları belirlemek için kat malikleri kurulu, yılda 1 kereden az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanıyor. Yüksek aidat artışlarıyla karşılaşılmaması için konut sahiplerinin bu toplantılara katılımı önemli.” şeklinde konuşmuştur. Kara, bir bina veya sitede işletme projesi hazırlanırken bir önceki yılda gerçekleşmiş olan giderlerin enflasyon karşısındaki bugünkü değerinin tespit edildiğini açıklamıştır.
Kara, bu tutara yıl içinde gerçekleşmesi muhtemel ‘öngörülemeyen giderler’in de eklenerek yıllık tahmini bütçenin hazırlandığını belirtmiştir. Ayrıca konut sahiplerinin çoğunluğu tarafından kabul edilen aidat miktarının diğer kat maliklerini de bağladığının altını çizmiştir. Kara, yılın bu zamanlarında aidat tutarlarının 2022 yılı için yeniden belirlendiğie vurgu yapmıştır. Ayrıca Kara; “Özellikle güvenlik ve temizlik personeli bulunan sitelerde personel gideri asgari ücrete yapılan zam oranında artacaktır. Bu durum aidatı yükseltecek en önemli kalem olacak. Bunun haricinde zamlar sebebiyle giderlerde ciddi bir artış olacaktır. Bu yüzden kat maliklerinin toplantılara katılım sağlaması çok önemli.” şeklinde konuşmuştur. Kara, aidatların yükselişlerinde kanuni bir yükseliş üst limiti bulunmadığını hatırlatmıştır. Ayrıca Kara; “Sadece kiracılar bakımından kira ile sınırlı sorumluluktan söz etmek mümkün.” dedi.
İtiraz İçin O Süreye Dikkat
Avukat Oğuz Kara, konut sahiplerinin genel kurula katılımının önemini dile getirmiştir. Ayrıca Kara; “Kat malikleri aidatların artışının nereden kaynaklandığını öğrenebilir ve denetimini sağlayabilir. Kiracılar ise bu toplantıya sadece mal sahibinden vekaletname almasıyla katılabilirler.” açıklamasında bulunmuştur.
Kara, itiraz hakkı için 1 aylık sürenin altını çizmiştir. Ayrıca; “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan fakat karşı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak 1 ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak 1 ay içinde ve genel kurul davetiyesi eline ulaşmayanlar 6 ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir. Davayı bir kat malikinin dahi açması yeterli olacaktır.” şeklinde konuşmuştur. Kara, dava açma süresinin genel kurul tarihinden itibaren 6 ayı geçemeyeceğine de değinmiştir. Ayrıca 6 aydan sonra iptal davasının açılamayacağının altını çizmiştir. Kara, KMK ve yönetim planına açıkça aykırı olan kararlar için aykırı oy kullanılmasa bile süre koşulu bulunmaksızın her zaman dava açılabileceğine dikkat çekmiştir.
“Aidat Borcunun Birinci Derece Sorumlusu…”
Avukat Oğuz Kara, ortak gider ve aidat borcundan konut sahibinin sorumlu olduğuna değinmiştir. Ayrıca Kara; “Kiracı ise kat maliki ile beraber söz konusu borçlardan her ay kira miktarı kadar kat maliki ile beraber müteselsilen sorumlu olacaktır. Yani kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.” ifadelerini kullanmıştır.
Kara, aidat borcunun birinci derece sorumlusunun konut sahibi olduğun dikkat çekmiştir. Ayrıca konut sahibinin aidat borcundan sorumluluğunun sözleşmeyle ortadan kaldırılamayacağını da belirtmiştir. Kara, konut sahibinin sorumluluğunu; “Malikin kiracısı ile böyle bir sözleşme yaptığını varsayalım, bu durumda sözleşme sadece iç ilişkiyi ilgilendirir. Ayrıca yalnızca tarafları bağlar, apartman yönetiminin dava açmasını veya icra takibi başlatmasını engellemez.” şeklinde açıklamıştır.
Ne Zaman Kiracı, Ne Zaman Ev Sahibi Sorumlu?
Avukat Oğuz Kara, yeni yapım niteliğinde olan hususlardan sadece konut sahibinin sorumlu olduğuna değinmiştir. Ayrıca periyodik bakım ve düzenleme gibi işlemlerden ise kiracının sorumlu olduğunu vurgulamıştır. Kara, konuyla ilgili olarak; “Misal, apartmanın yıkanması, asansörlerin periyodik bakımı, bahçe düzenlemesi ve sulaması gibi işlerde kiracının sorumluluğu gündeme gelecektir.” şeklinde konuşmuştur.
TÜGEM Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan da bir bakım söz konusu olduğunda bunu kiracının ödeyeceğini dile getirmiştir. Ancak demirbaşla ilgili bir malzeme değişikliği olduysa o zaman bu durumun konut sahiplerini ilgilendirdiğini vurgulamıştır. Akdoğan, “Misal, evde klimanın temizliği yapılacaksa bunu kiracı yapacaktır. Klima bozulduysa, artık ömrü bittiyse ve değiştirilmesi gerekiyorsa bu artık konut sahibini ilgilendiriyor.” şeklinde konuşmuştur.
Aidat Borcunu Ödemeyenler Dikkat
Avukat Oğuz Kara, kiracıların kira sözleşmesi hazırlarken aidatı ödeyeceğine taahhüt ederek imza atıp kira sözleşmesini kabul ettiklerine, aidatı ödemeyen kiracıya konut sahibinin hukuki işlem başlatabildiğine dikkat çekmiştir. Kara, tıpkı kira borcu gibi aidat borcunu ödemeyen kiracıların da tahliye edilebildiği değinmiştir. Ayrıca Kara; “Bu durumda kira veya aidat borcunu sözleşmeye göre kararlaştırılan zamanda ödemeyen kiracı aleyhine kiraya veren konut sahibi kiracıya 30 gün ödeme süreli bir ihtarname gönderecektir. İhtarnamenin kiracıya tebliğinden itibaren kiracı borcunu 30 gün içinde ödemezse kiraya veren tahliye davası açabilecektir.” şeklinde açıklamıştır.
Kara, kiracının aidat sorumluluğunu yerine getirmemesi halinde ciddi yaptırımlarla karşılaşabileceğine değinmiştir. Ayrıca; “Yeni düzenleme ile konut sahipleri, kira borcunu ödemeyen veya kaçma ihtimali olan kiracının taşınır malları üzerine 1 yıllık ve işlemekte olan 6 aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere hapis hakkını kullanabilecektir. Bu nedenle sözleşmede aidata ilişkin olarak getirilen özellikli her düzenleme titiz biçimde incelenmelidir.” sözlerine değinmiştir.
“Sitelerden Bağımsız Binalara Doğru Bir Kayma Var”
Milliyet’ten Can Şişman’ın haberine göre; TÜGEM Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan, konut tercihlerinde özellikle aidatların ne kadar olduğu kiracıların çok daha fazla ilgilendirdiği bir konu durumuna geldiğine değinmiştir. Akdoğan, özellikle sitelerde konut seçimi yapılırken aidatların fiyatlarına çok dikkat edilmeye başlandığına dikkat çekmiştir. Ayrıca son süreçte özellikle orta gelir grubunun sitelerden kopmaya başladığına değinmiştir.
Akdoğan, “Son dönemde tasarruf amacıyla daha çok aidatın nispeten düşük olduğu bağımsız binalar tercih edilmeye başlanmıştır. Sitelerden bağımsız binalara doğru bir kayma olduğunu söyleyebiliriz.” şeklinde konuşmuştur. Akdoğan, vatandaşların bütçeler konuşulurken bütçe kalemlerini doğru biçimde incelemelerinin gerekli olduğunu aktarmıştır. Ayrıca bazı sitelerde bu durumun ticari ranta dönüştüğünü vurgulayarak dikkatli olunmasına ilişkin uyarı yapmıştır. Akdoğan, konuya ilişkin bir yasal düzenleme ihtiyacı bulunduğuna dikkat çekmiştir. Ayrıca; “Tesis yönetimi tarafında çalışma, ilke ve kuralların belirlenmesinin bir ihtiyaç olduğunu düşüyoruz.” şeklinde konuşmuştur.
Diğer emlak haberleri için tıklayınız…