Nöbetçi Eczaneler
Kentsel dönüşümde arsa payı hesaplama süreci, hak sahiplerinin mağduriyet yaşamaması açısından büyük önem taşımaktadır. 2026 yılında yürürlüğe giren düzenlemelerle birlikte dönüşüm projelerinde teknik doğruluk ve şeffaflık daha fazla önem kazanırken, uzmanlar doğru değerleme yapılmayan projelerde ciddi anlaşmazlıkların ortaya çıkabileceğine dikkat çekmektedir. Bununla birlikte bağımsız değerleme raporları, hak sahiplerinin yasal haklarının korunmasına önemli katkı sağlamaktadır.
Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Hesaplama Sürecinde Hangi Sorunlar Yaşanıyor?
Kentsel dönüşüm projelerinde en sık karşılaşılan sorunların başında eski arsa paylarının mevcut yapılarla uyumlu olmaması gelmektedir. Ayrıca onaylı mimari projeler ile fiili kullanım alanları arasında bulunan farklılıklar da uzlaşma süreçlerini zorlaştırmaktadır.
EVA Gayrimenkul Proje Değerleme ve Danışmanlık Departmanı Kıdemli Müdürü Erdem Akyol’a göre dönüşüm sürecinde özellikle;
- Eski şerefiye hesapları,
- Hatalı arsa payları,
- Güncel projeyle uyuşmayan tapu kayıtları,
- Bağımsız bölüm metrekare farklılıkları,
- Ortak alan paylaşımındaki hatalar
önemli uyuşmazlıklara neden olmaktadır. Bu nedenle teknik incelemelerin eksiksiz şekilde yürütülmesi gerektiği belirtilmektedir.
Doğru Değerleme Hak Kayıplarını Önlemeye Katkı Sağlıyor
Uzmanlara göre dönüşüm sürecinde yalnızca tapu kayıtlarının incelenmesi yeterli görülmemektedir. Ayrıca belediyelerde bulunan imar arşivleri, yapı ruhsatları, onaylı mimari projeler ve tapu kayıtlarının birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu süreçte;
- Hak sahipliği belirlenmektedir.
- Hisse oranları incelenmektedir.
- Arsa payları doğrulanmaktadır.
- Fiili kullanım alanları karşılaştırılmaktadır.
- Teknik veriler analiz edilmektedir.
Böylece hak sahiplerinin yasal haklarının daha sağlıklı şekilde belirlenmesi amaçlanmaktadır.
Şerefiye Hesaplaması Uzlaşmayı Kolaylaştırıyor
Uzmanlar, dönüşüm projelerinde yalnızca metrekare hesabının yeterli olmadığını ifade etmektedir. Ayrıca bağımsız bölümlerin bulunduğu kat, cephe avantajı, manzara, kullanım değeri ve konumu da değerlendirme sürecine dahil edilmektedir.
Doğru şerefiye hesaplaması sayesinde;
- Hak kaybı endişesi azaltılmaktadır.
- Malikler arasında güven artırılmaktadır.
- Uzlaşma süreçleri hızlandırılmaktadır.
- Adil paylaşım desteklenmektedir.
Bununla birlikte doğru hesaplamaların dava süreçlerinin azalmasına da katkı sağlayabileceği belirtilmektedir.
Hatalı Hesaplamalar Yargıya Taşınan Uyuşmazlıkları Artırıyor
Erdem Akyol, geçmiş yıllarda yapılan yanlış arsa payı ve metrekare hesaplamalarının bugün çok sayıda davaya konu olduğunu ifade etmektedir. Özellikle 2026 yılında mahkemelere taşınan uyuşmazlıklarda;
- Hatalı arsa payları,
- Ortak alan paylaşımı,
- Bağımsız bölüm büyüklükleri,
- Hak sahipliği itirazları
ön plana çıkmaktadır. Bu nedenle uzmanlar, dönüşüm projelerinde teknik danışmanlık alınmasının ve bağımsız değerleme raporlarının hazırlanmasının büyük önem taşıdığına dikkat çekmektedir.
SPK Lisanslı Değerleme Kuruluşlarının Rolü Artıyor
Uzmanlara göre kentsel dönüşüm projelerinde SPK lisanslı değerleme kuruluşlarından destek alınması, hem teknik hem de hukuki açıdan sürecin daha sağlıklı ilerlemesini sağlamaktadır. Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda hazırlanan raporlar sayesinde hak sahiplerinin yasal hakları daha objektif şekilde belirlenebilmektedir. Ayrıca şeffaf raporlama anlayışı, yatırımcılar ile malikler arasındaki güvenin güçlendirilmesine de katkı sunmaktadır.
Kentsel dönüşümde arsa payı hesaplama, dönüşüm projelerinin en kritik aşamalarından biri olarak öne çıkmaktadır. Doğru değerleme, teknik analizler ve şerefiye hesaplamaları sayesinde hak kayıplarının önüne geçilmesi hedeflenmektedir. Bununla birlikte uzmanlar, dönüşüm sürecinin sağlıklı ilerleyebilmesi için bağımsız değerleme raporları ve profesyonel teknik danışmanlığın ihmal edilmemesi gerektiğini vurgulamaktadır.