Emlak Haberleri Yazar Cevat ASLAN

Kira ve konut fiyatları neden artıyor?

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Konut Fiyat Endeksi’ne göre; İstanbul’da konut fiyatları son 1 senede ikiye katlanmıştır. Üstelik İzmir’de ilk kez metrekare fiyatı 10.000 TL’yi aşmıştır. Şubat 2022 tarihinde yeni..

tasinmazhaber.com Kira ve konut fiyatları neden artıyor?

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Konut Fiyat Endeksi’ne göre; İstanbul’da konut fiyatları son 1 senede ikiye katlanmıştır. Üstelik İzmir’de ilk kez metrekare fiyatı 10.000 TL’yi aşmıştır. Şubat 2022 tarihinde yeni konutlar endeksi yıllık yüzde 102,2 yükselmiştir. Yeni olmayan konutların fiyatlarındaki artış oranı da yüzde 95,3 olmaktadır.

Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu (TEMFED) Başkanı Hacı Ali Taylan, yalnızca son 6 ayda gayrimenkul fiyatlarında ve kiralarında asgari yüzde 100 artış olduğunu bildirmiştir. Ancak talepte hiçbir azalma olmadığını dile getirmiştir. Başkan Taylan; “Bundan 5-6 ay önce 600-700 bin TL’ye sattığımız daireleri şu an 1 milyon 400 bin ile 1 milyon 600 bin TL arası satıyoruz. Şu an gayrimenkule çok yoğun bir talep var. Fakat fiyat artışının önüne geçemiyoruz.” ifadelerini kullanmıştır.

Başkan Taylan, son 6 aydaki fiyat artışının çoğu bölgede yüzde 150’yi bulduğunu belirtmiştir. Ayrıca Taylan; “Eylül’den beri Dolar/TL kuru yüzde 80 arttı. Ancak gayrimenkul fiyatlarındaki artış hemen hemen bunun 2 katı artış göstermiştir. Yani gayrimenkul fiyatları tarihte ilk kez doların önüne geçti. Böyle bir şeyi 40 yıllık sektör hayatımda görmedim.” dedi.

“Türkiye’de konut edinebilme süresi 8 yıl uzadı”

Ekonomistler ise geliri resmî enflasyon kadar artan çalışanların konut sahibi olabilmelerinin gün geçtikçe daha çok zorlaştığını söylüyor. Gelecek Partisi Ekonomi Politikaları Başkanı Kerim Rota, Merkez Bankası Konut Endeksi verilerine göre; son 2,5 yılda Türkiye’de konut edinebilme süresinin 2010’a kıyasla “8 yıl uzadığını” bildirmiştir. Kerim Rota; “Yüksek enflasyon nedeniyle alternatif yatırım imkanları da ortadan kaybolunca, konut sahibi olma süresi 370-380 aylara kadar çıktı. Yani 2019 sonundan beri artık konut sahibi olabilmek, bizden 3 kat hızla uzaklaşmıştır. 2019’un sonunda itibaren enflasyonun çok altında bir faiz politikası uygulanmaya başlandı. Bu durum konut kredilerinin reel olarak ucuzlamasına neden olmuştur. Bununla birlikte konut talebinde artış yaratmıştır.” açıklamasında bulunmuştur.

Fakat uzmanlara göre bu talebi karşılayacak yeterli konut stoku da bulunmuyordu. Zira Türkiye’de inşaat sektörü 2017’den itibaren kademeli bir daralma sürecine girmiştir. 2018’deki kur krizi sonucu inşaat sektöründe dövize endeksli çelik ve çimento gibi maliyetlerde oluşan fiyat artışları ve 2019 faiz politikasının da etkisiyle, müteahhitler konut üretiminden uzaklaşmıştı.

Konut fiyatları ve kiralar neden artıyor?

Son dönemlerde yaşanan maliyet artışı yeni inşa edilen evlerin fiyatlarını artırmaktadır. Bununla birlikte konut üretiminin azalmasına neden olarak arzın azalmasına ve var olan konut fiyatları artışına da sebep olmaktadır. Sektör temsilcileri ise bütün bu fiyat artışlarına rağmen konut talebinde azalma olmadığını bildiriyor. Aksine ciddi bir talep karşısında yeteri kadar konut stoku bulunmadığını belirtiyorlar.

Fakat sektör temsilcilerine göre konut satış ve kira fiyatlarındaki yükselişin tek sebebi, inşaat sektöründeki dövize bağlı maliyet artışı değil. Türk Lirası’na duyulan güvensizlik gayrimenkulü tekrar yatırım aracına dönüştürmüştür. Ayrıca yatırımcıların paralarını yoğun şekilde gayrimenkule çevirmek istediği görülmektedir.

“Artışın önlenmesi için önce inşaat sektöründeki girdi maliyetleri sabitlenmeli”

BBC Türkçe’ye konuşan uzmanlar, sıfır konutlardaki fiyat artışının 2. el konut satışlarını ve kiraları da etkilediğine değinmiştir. Başkan Taylan; “Bankada faizler yüzde 15-17 seviyesindeyse, eve bağladığınız paranın getirisinin onun altında olmaması gerekiyor. Dolayısıyla kira artışının nedenini konut fiyatlarındaki artışa bağlıyoruz.” dedi. Uzmanlar, konut maliyetlerindeki değişkenlik nedeniyle piyasadaki konut fiyatlarının da değişkenlik gösterdiğini belirtmiştir. Üstelik konut fiyatları artışının önlenmesi için ilk önce inşaat sektöründeki girdi maliyetlerinin sabitlenmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Türkiye Hazır Beton Birliği’nin (THBB) 2021 yılı sektör raporuna göre; Türkiye’de hazır beton üretim maliyeti ortalama yüzde 70 oranında döviz kuruna bağlıdır. THBB, inşaat sektörünün 2017’den itibaren “ciddi bir daralma” sürecine girdiğini bildirmiştir. Ayrıca sektörün bir türlü ivme kazanamadığını belirtiyor.

8 çeyreklik küçülmenin ardından 2020’nin üçüncü çeyreğinde yüzde 3,2’lik büyüme yakalanmıştır. Bunda ise salgın kısıtlamaları sebebiyle geciken gayrimenkul talepleri ve konut kredi faizlerinin düşmesinin etkili olduğu belirtilmiştir. Fakat 2020’nin son çeyreğinde yine yüzde 15’lik “çok keskin bir daralma” yaşandığını kaydedilmiştir.

“Gerçekçi olmayan para politikasının baş sorumlusu konut fiyatları”

Kerim Rota ise; “Hem konut üretimindeki azalmada hem de birden fazla mülk edinme şeklinde gerçekleşen suni talepte, gerçekçi olmayan para politikasının baş sorumlusu konut fiyatları olduğunu düşünüyorum” dedi. Ayrıca Kerim Rota; “2018’de aniden bir kur kriziyle karşılaştık. Böylece 2019 ile 2020 yıllarında konut üretimi doğal olarak yavaşlamıştır. Krizi gören müteahhitler çok daha az konut üretmeye başladılar ve bunun kötü etkilerini şimdi görmeye başladık.” ifadelerini kullanmıştır.

Hacı Ali Taylan; “Ağustos 2021 tarihinde demir 6 TL iken, şu an 17 TL. Yeni gayrimenkul projesi üretilmiyor. Bu sebeple de biz eldeki mevcut stokla yürüyoruz.” açıklamasını yapmıştır. Taylan, Türkiye’de hali hazırda yüzde 33’lük kesimin konut ihtiyacı olduğunu bildirmiştir. Ayrıca Taylan; “Türkiye’de gayrimenkul sahipliği yüzde 65-67 seviyesindedir. Yani yüzde 33’lük bir kesimin hala evi yok. Zaten böyle bir açık varken bir de yeni arz oluşmamaya başladı. Türkiye’deki nüfus artışı ve TL’deki değer kaybı sebebiyle gayrimenkulün ciddi bir yatırım aracına dönüşmüş olması neticesinde talep arttı. Fakat talebi karşılayacak arz oluşmadığı için fiyatlar yükseldi.” sözlerini kaydetti.

Yabancılar ev fiyatlarını artırıyor mu?

TÜİK, Mart ayında, 2021’in Mart ayına göre yüzde 31’lik artışla 5.567 yabancıya konut satıldığını bildirmiştir. Buna göre, Mart 2022’de toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 4,1 olmuştur. Emlak ve kira fiyatlarındaki artış çoğunlukla şehirlerdeki yabancı nüfusun artmasına bağlanmaktadır. Üstelik yabancılara konut satışlarında ilk 3 sırada İstanbul, Antalya ve Ankara bulunmaktadır.

BBC Türkçe’ye açıklamalar yapan uzmanlara göre ise; yabancılar fiyat artışında belli bir etkiye sahip olsa bile bu etki çok fazla yüksek sayılmaz. Hacı Ali Taylan yabancılara yapılan satışların, Türkiye’nin aylık toplam konut satışları içerisinde yüzde 4-7’lik küçük bir payı olduğunu söylemiştir. Ayrıca Taylan; “Yabancılar kiralamalarda bir talep patlaması yaratmıştır. Fakat Türkiye’de 1 ayda satılan 100-150 bin konutun yalnızca 5-7 binini yabancılar oluşturmaktadır. Ankara ve İstanbul’daki kira artışlarını yabancılara bağlayamayız.” ifadelerini kullanmıştır.

Eylül 2018’de vatandaşlık için konut alınımda öngörülen bedel 1 milyon dolardan 250.000 dolara indirilmişti. Nisan 2022’de ise Türk vatandaşlığına başvuru koşulunda alınması planlanan gayrimenkul değeri 250.000 dolardan 400.000 dolara yükseltilmiştir.

“Gayrimenkul fiyatlarını ancak doğru faiz politikası dengeler”

Tüketici Hakları Derneği Başkanı Turhan Çakar, mülk sahiplerinin kira ve satış fiyatlarını belirleme ölçütleri hakkında yasal bir boşluk olduğunu belirtmiştir. Ayrıca Çakar; “Konutlar şu fiyattan kiraya verilmeli, tavan fiyat şudur diyen hiçbir düzenleme bulunmamaktadır. Bu sebeple herkes kafasına göre davranıyor ve birbirinden etkilenerek fiyat artırıyor.” dedi. Turhan Çakar, belli ölçütlere göre kiralara getirilecek “tavan fiyat” uygulamasının da dar gelirli aileler için çözüm olmayacağını bildirmiştir. Ayrıca Çakar; “Hane geliri 10.000 TL altında olan ve kirada yaşamak zorunda olan vatandaşların konut kiraları devlet tarafından karşılanmalıdır.” ifadelerini kullanmıştır.

Ankara Emlakçılar Odası Başkanı Hakan Akçam ise serbest piyasada içerisinde gayrimenkul satış ve kira fiyatlarına müdahale edilemeyeceğini söylemiştir. Fakat konut inşaatını artırmak için çeşitli vergi indirimlerinin getirilmesi gerektiğini düşünmektedir.

Rota ise; “Gayrimenkul üzerinden gayrimenkul piyasasını regüle etmek mümkün değil.” dedi. Ayrıca ilk önce doğru para politikasının sağlanması gerektiğini belirtmiştir. Rota; “Gayrimenkul sektörü yalnızca konut talebiyle oluşmuyor. Para politikasının çok önemli bir bileşenidir. Enflasyon beklentileri kadar bir faiz mutlaka olmalıdır. Böylece gayrimenkulün çok önemli bir alternatifi olan TL mevduat canlanmış olur. TL mevduat canlandığında da dengeleyici rolünü üstlenir. Gayrimenkul sektöründeki fiyatları ancak doğru faiz politikası dengeler.” ifadelerini kullanmıştır.  Rota’ya göre; konuta verilen kredilerin kaçıncı konuta verildiği konusunda mutlaka düzenlemeler yapılması gerekmektedir.

“Fiyatlar düşmez, en iyi ihtimalle stabil kalır”

Uzmanlar kısa ve orta vadede emlak fiyatlarının düşmeyeceği, en iyi ihtimalle stabil kalacağı görüşündedir. Akçam, inşaat maliyetlerindeki öngörülemez hâl nedeniyle mevcut gayrimenkul fiyatlarının 2-3 kat yükselmesinden kuşkulandığını belirtmiştir. Akçam, böyle giderse 1 yıl içerisinde fiyatlarda yüzde 100 artış yaşanmasını “çok olası” bulmaktadır. Ayrıca Akçam; “Gayrimenkul sektöründe fiyatlar stabil durumda gider ancak azalmaz. Bu sebeple şu noktada bizim çaresiz olarak talep ettiğimiz şey, yukarı çıkmasın, aynı seyirde devam etsin.” sözlerini kaydetmiştir.

TEMFED Başkanı Hacı Ali Taylan ise; “Piyasa o kadar istikrarsız ki, 6 ay sonra fiyatların ne olacağını öngöremiyoruz. Fakat biliyoruz ki bu fiyatlar geriye gitmez.” açıklamasında bulunmuştur.

Konut fiyatlarındaki artış devam edecek mi?

TÜRK-İŞ Mart ayı araştırması sonuçlarına göre; Türkiye’de 4 kişilik bir hanenin açlık sınırı 4.928 TL’dir. 4 kişilik bir hanenin yoksulluk sınırı ise 16.052 TL olmaktadır. Tüketici Hakları Derneği Başkanı Turhan Çakar ise Türkiye’de 26 milyon vatandaşın açlık sınırının altında olduğunu bildirmiştir. Ayrıca 51 milyon vatandaşın ise yoksulluk sınırının altında yaşadığını belirtmiştir. Nüfusun yüzde 90’ını oluşturan bu kesimin artan kira fiyatları karşısında çaresizlik yaşadığını dile getirmektedir. Ayrıca Başkan Çakar; “Özellikle hane geliri 10.000 TL altında olan kesimlerin 4-5 bin TL’ye konut kiralamak zorunda kalması, temel giderlerini karşılamasının en büyük engeli oluyor. Böyle bir çaresizlik ve perişanlık var. Bu insanlar yemiyor, zorunlu giderlerini karşılayamıyor. Fakat konut kiralamak durumunda kalıyor, köprü altında kalacak halleri yok. Toplumun ezici çoğunluğu böyle bir çıkmaz içerisinde.” ifadelerini kullanmıştır.

Çakar, Türkiye’de 6 milyondan fazla hanede ortalama 20 milyon insanın kirada oturduğunu bildirmiştir. Üstelik, bu hanelerin tamamına yakınının “yoksulluk sınırının altında” yaşadığını vurgulamıştır.

Diğer emlak haberleri için tıklayınız…

YORUMLAR (İLK YORUMU SİZ YAZIN)

ÜYE GİRİŞİ

KAYIT OL