Nöbetçi Eczaneler
Dünya Gazetesi köşe yazarı Recep Bıyık, kira gelirinden indirilecek giderleri kaleme aldığı ‘Kira gelirlerinin beyanında indirilecek giderler’ başlıklı yazısına “25 Şubat Çarşamba günü yayınlanan makalede 2021 yılı kira gelirlerinin beyanıyla ilgili konuları özetlemiştir. Ayrıca gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda indirilen giderler konusunu bu makaleye bırakmıştım. Konuyu aşağıda özetlemeye çalıştım” ifadelerini kullanarak başladı. Kira gelir beyanı ile ilgili ayrıntılar haberimizin devamında….
Kira gelir beyanı neyi ifade ediyor?
Recep Bıyık, giderlerden bahsetti ve şunları söyledi:
“Kira gelir beyanı içerisinden, kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri hasılattan indirilebilmektedir. Bu giderlerin kiralayan tarafından karşılanması durumunda, kiraya veren bunları gider olarak dikkate alamaz. Söz konusu giderlerin, kiralayan tarafından ödenip, kiracıdan tahsil edilmesi durumunda, kiralayan hâsılat olarak dikkate alır.
Birden fazla gayrimenkulden kira geliri elde eden bir yükümlü, kiracı bulunamaması gibi nedenlerle fiilen kirada bulunmayan kısımlara isabet eden giderleri; kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gayrisafi hâsılattan indirebilmektedir.
İdare giderleri
Kira gelirinin safi tutarının bulunması için kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemiyle orantılı idare giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilmektedir. Hakların kiraya verilmesi halinde, bunlarla ilgili idare giderleri hâsılattan indirilemez.
Verilen malların idaresi için yapılan genel giderlere örnek olarak şunlar verilir; kiradaki gayrimenkullerin korunması için yapılan ödemeler, kapıcı-bekçi giderleri ve kiraların tahsil harcamalar sayılabilmektedir.
Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri
Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilmektedir. Bu kapsamda gider olarak indirilebilen sigorta giderleri şunlardır; kiraya verilen mal ve hakların korunmasına yönelik sigorta giderleri olmaktadır.
Faiz giderleri
Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilmektedir. Faiz giderlerinin indirim konusu yapılabilmesi için, borçlanmanın kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılmış olması gerekmektedir. Kira getirisi olmayan mal ve haklar için yapılmış olan borçlar nedeniyle ödenen faizler, kira gelirinden düşülememektedir
Kanun’da “borçların faizleri” ifadesi kullanılmıştır. Kanun’un lafzını dikkate alan Gelir İdaresi verdiği bir özelgede, taşınmazın edinimi için kullanılan krediye ilişkin kur farklarının gider olarak dikkate alınamayacağı, taşınmazın maliyetine eklenerek üzerinden hesaplanan amortismanın hasılattan indirim konusu yapılabileceği görüşünü vermiş.”
Recep Bıyık, yazısına şöyle devam etti:
Konut olarak kiralanan gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5’i
Konut olarak kiraya verilen gayrimenkulün iktisap yılından 5 yıl süreyle bedelinin %5’i gayrisafi hâsılattan indirilebilmektedir. İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hâsılata uygulanabilmektedir. İndirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmamaktadır. Yani ilgili yılda indirim konusu yapılamazsa zarar olarak sonraki yıllarda dikkate alınmamaktadır.
Hâsılattan indirimine izin verilen gider, konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulle sınırlıdır. İş yeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerin hâsılatından bu şekilde bir indirim yapılamamaktadır. Ayrıca birden fazla kiraya verilen konutların sadece birisi için indirim yapılabimektedir.
İndirim gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl için geçerlidir. Sürenin başlangıcı gayrimenkulün kiraya verilmesiyle değil gayrimenkulün iktisap edilmesiyle başlar.
İndirim ancak kiraya verilen gayrimenkulün kira gelirinden düşülebilmektedir. Birden fazla konutun kiraya verilmiş olması halinde, birisinin %5’i olarak hesaplanan tutar, kiraya verilen diğer konutların hâsılatından indirilememektedir.
Vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara katılma payları
Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen;
-Vergi, resim ve harçlar,
-Şerefiyeler,
-Kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,
gayrisafi hâsılattan indirilebilir.
Bu bent kapsamında hâsılattan indirilen vergi, resim, harç, şerefiye ve katılma payları aşağıdaki gibidir:
-Emlak vergisi.
-Çevre temizlik vergisi:
Taşınmazı kullananlar tarafından ödendiğinden, kira geliri sahibi tarafından hasılattan indirilemez. Bir nedenle kiraya veren tarafından ödenen veya gayrimenkulün boş kaldığı dönemde verilen çevre temizlik vergisi, gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesaplanmasında hâsılattan indirilebilir.
Harcamalara katılma payları:
Belediye Gelirleri Kanunu’nun 86. maddesine göre belediyelere ödenen; yol harcamalarına, kanalizasyon harcamalarına ve su tesisleri harcamalarına katılma payı bu kapsamda sayılabilmektedir.
Kiraya verilen taşınmazın alımı sırasında ödenen tapu harcı, kira gelirinden indirilebilecek bir gider unsuru değildir. Ancak taşınmazın maliyetine eklenebilmektedir. Ayrıca üzerinden ayrılan amortisman kira gelirinin tespitinde dikkate alınabilmektedir.
Amortismanlar
Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortisman giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilmektedir.
Kiraya verilen mal ve hakların amortismana tabi değeri, biliniyorsa maliyet bedeli, maliyet bedeli bilinmiyorsa; bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanunu’nun 267. maddesinin üçüncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir.
Onarım giderleri
Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilmektedir.
Kiraya verilen taşınmazın değerini artıracak harcamalar bu kapsamda gider olarak dikkate alınmaz. Bu kapsamda örneğin; normal bakım ve onarım niteliğini aşacak şekilde çevre düzenlemeleri yapılması, kalorifer tesisatının dönüştürülmesi, taşınmaza kombi takılması gibi giderler doğrudan gider olarak dikkate alınamaz. Bu tür harcamalar taşınmazın maliyetine eklenmektedir. Ayrıca amortismanı dikkate alınmaktadır.
Bakım ve idame giderleri
Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri gayrisafi hâsılattan indirilebilmektedir.
Bu kapsamda indirilen giderlere örnek olarak; kalorifer, su, elektrik ve asansör gibi tesislerin yıpranma ve bozulmasını önlemek için yapılan giderler sayılabilmektedir.
Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer giderler
Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralarla diğer gerçek giderler gayrisafi hâsılattan indirilebilmektedir.
Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenler, sahibi bulundukları mal ve hakları kiraya verenlerin indirdikleri gerçek giderlerin tamamını indirim konusu yaptıkları gibi, mal veya hakkı kiralayana ödedikleri kira bedelini de indirim konusu yapabilirler.
Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konutların kira bedeli
Sahibi bulundukları konutları kiraya verenler, kira ile oturdukları konutun kira bedelini gayrisafi hâsılattan indirebilirler. Ödenen kira bedelinin indiriminde, kiraya verilen konut sayısı açısından bir sınır yok. Birden çok konuttan kira geliri alınıyorsa, indirim konusu yapılan kira bedeli toplam kira gelirinden indirilebilmektedir. Ayrıca indirim bir konutun kira bedeliyle sınırlı değildir.
Kira ile oturulan konutun kira bedelinin, elde edilen kira gelirinden indirilebilmesi için, kiralanan gayrimenkulün konut olarak kiraya verilmiş olması geremektedir. Konutunu işyeri olarak kiraya verenler, kira ile oturdukları konuta ödedikleri kira tutarını, indirim konusu yapamazlar.
Zarar, ziyan ve tazminatlar
Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar gayrisafi hâsılattan indirilebilmektedir.
İndirilemeyen giderler
Kira gelirlerinin beyanında aşağıdaki giderler dikkate alınamaz:
Kiralanmayan mal ve haklarla ilgili giderler:
Mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, indirilen giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hâsılattan indirilebilmektedir. Buna göre, mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi durumunda, kişisel kullanıma ayrılan veya sahibinin isteği ile kiralanmayıp boş tutulan mal ve haklara isabet eden giderler, kiralanan kısmın gelirinden indirilemez. Kiraya verilmesi amacına rağmen müşteri olmadığı için kiralanmamış olan mallar için yapılan giderler kapsamda değildir. Ayrıca bu durumda yapılan giderlerin tamamı indirim konusu yapılabilmektedir.
Para ve vergi cezaları:
Kira geliri sahiplerinin şahsi kusurundan ve kanunlara aykırı fiillerinden kaynaklanan her türlü para cezaları gayrimenkul sermaye iradının tespitinde gider olarak hâsılattan indirilemez. Buna en iyi örnek olarak imar uygulamalarına aykırı davranışlar nedeniyle ödenen cezalar gösterilebilmektedir. Yükümlülerin vergi kanunlarına aykırı hareketlerinden doğan vergi cezaları da indirim konusu yapılamaz.
İstisnadan yararlananların indirebilecekleri gider tutarının hesaplanması
Konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmının, gayri safi hasılattan indirilmesi mümkün değildir. Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilen gider tutarı “(Toplam gider tutarı x İstisna sonrası hasılat tutarı) / Toplam hasılat tutarı” formülüyle hesaplanabilmektedir.
Giderlerin belgelendirilmesi ve istendiğinde ibrazı
Kira gelir beyanı eden ve gerçek gider yöntemini tercih edenlerin, gider belgelerini beyannamelerine eklemeleri gerekmemektedir. Ayrıca vergi dairesine göndermesi gerekmez. Zamanaşımı süresi olan beş yıl süreyle saklamaları ve istenmesi durumunda ibraz etmeleri yeterlidir.
Diğer emlak haberleri için tıklayınız…