Nöbetçi Eczaneler
Hisseli taşınmazlarda ön alım hakkı davalarında uygulanan rayiç bedel düzenlemesi Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Hisseli arsa, tarla ve konut sahiplerini ilgilendiren karar, 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Mahkeme, ön alım davalarında bedelin mahkeme tarafından belirlenen rayiç değer üzerinden hesaplanmasını öngören hükmü Anayasa’ya aykırı bulmuştur. Ancak iptal kararının yürürlüğe girmesi 9 ay ertelenmiştir. Buna göre yeni yasal düzenleme için 6 Ağustos 2027 tarihine kadar süre tanınmıştır.
Karar, özellikle hisseli taşınmazlarda payını üçüncü kişiye satan veya diğer hissedarların payını satın almak isteyen kişileri ilgilendirmektedir. Ayrıca daha önce açılmış ön alım davalarına ilişkin geçici hüküm de iptal kapsamına alınmıştır.
Hisseli Taşınmazlarda Ön Alım Hakkı İçin Rayiç Bedel Düzenlemesi İptal Edildi
Anayasa Mahkemesi, Türk Medeni Kanunu’nun 734’üncü maddesinde yer alan ilgili hükmü incelemiştir. Söz konusu düzenleme, ön alım davalarında ödenecek bedelin tapudaki satış tutarı yerine mahkemece belirlenen rayiç değer üzerinden hesaplanmasını öngörmüştür. Bu uygulama, 24 Aralık 2025 tarihinde kabul edilen 7571 sayılı Kanun ile mevzuata eklenmiştir. Ancak AYM, düzenlemenin taraflar arasındaki menfaat dengesini bozabileceğini değerlendirmiştir. Özellikle gerçek satış bedeli ile mahkemenin belirlediği rayiç değer arasındaki farklılıklar dikkate alınmıştır.
Mahkemenin değerlendirmesinde şu hususlar öne çıkmıştır:
- Tapuda gösterilen satış bedeli ile rayiç değer arasında farklılık oluşabilmektedir.
- Ön alım hakkını kullanan hissedar, gerçek satış bedelinden farklı bir tutarla karşılaşabilmektedir.
- Satıcı, alıcı ve diğer hissedarlar arasında menfaat dengesi bozulabilmektedir.
- Bedel farklılıkları taraflardan biri açısından haksız kazanç veya zarara neden olabilmektedir.
Bu gerekçeler doğrultusunda rayiç bedel uygulamasını düzenleyen hüküm Anayasa’ya aykırı bulunmuştur.
AYM Kararı 6 Ağustos 2027 Tarihinde Yürürlüğe Girecek
Anayasa Mahkemesinin iptal kararı 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Ancak kararın yürürlüğe girmesi için 9 aylık süre belirlenmiştir. Buna göre iptal hükümleri 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecektir. Bu süre içerisinde Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından yeni bir yasal düzenleme yapılabilecektir. Böylece hisseli taşınmazlarda ön alım davalarında uygulanacak bedel hesaplama yönteminin yeniden belirlenmesi mümkün olacaktır. Dolayısıyla mevcut düzenleme, iptal kararının yürürlüğe gireceği tarihe kadar uygulanmaya devam edecektir.
Daha Önce Açılan Ön Alım Davaları da İptal Kapsamına Alındı
Anayasa Mahkemesi, yalnızca rayiç bedel uygulamasını düzenleyen hükmü iptal etmemiştir. Daha önce açılan davalarda da aynı uygulamanın geçerli olmasını öngören geçici hüküm de iptal edilmiştir. Böylece geçmişte açılan ön alım davalarına ilişkin düzenleme de karar kapsamına alınmıştır. Ancak burada önemli bir ayrıntı bulunmaktadır. İptal kararının yürürlüğe girmesi 9 ay ertelendiği için mevcut davalardaki bedeller kendiliğinden değişmeyecektir. Ayrıca kesinleşmiş mahkeme kararları da otomatik olarak ortadan kalkmayacaktır. Bu nedenle devam eden davalar ile kesinleşmiş kararların hukuki durumları ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Hisseli Arsa ve Tarlalarda Ön Alım Hakkı Devam Ediyor
Anayasa Mahkemesinin kararı, hisseli taşınmazlarda ön alım hakkını tamamen ortadan kaldırmamaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun 732’nci maddesinde düzenlenen yasal ön alım hakkı yürürlükte kalmaya devam etmektedir. Mevcut mevzuata göre paylı mülkiyete konu taşınmazlarda hissedarlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilmektedir. Ancak bu hakkın kullanılması için belirlenen yasal sürelere uyulması gerekmektedir.
Türk Medeni Kanunu’nun 733’üncü maddesi kapsamında;
- Ön alım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde kullanılmalıdır.
- Her durumda satış tarihinden itibaren 1 yıllık süre aşılmamalıdır.
Bu sürelerin geçirilmesi halinde ön alım hakkının kullanılması mümkün olmayacaktır.
Hisseli Taşınmaz Sahiplerini Yeni Yasal Düzenleme Bekliyor
Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, hisseli arsa, tarla ve konut sahipleri açısından önemli bir hukuki değişikliğin önünü açmıştır. Özellikle pay satışlarında ön alım hakkının kullanılması sırasında uygulanacak bedel hesaplama yöntemi yeniden gündeme gelmiştir. TBMM tarafından 6 Ağustos 2027 tarihine kadar yeni bir düzenleme yapılabilecektir. Bu süreçte hissedarların mevcut yasal süreleri ve devam eden davaların durumunu dikkate alması önem taşımaktadır.
Sonuç olarak, hisseli taşınmazlarda ön alım hakkı kapsamında uygulanan rayiç bedel düzenlemesi Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Ancak ön alım hakkının kendisi yürürlükte kalmaya devam etmektedir. İptal kararı 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek olup yeni yasal düzenlemenin bu tarihe kadar netleşmesi beklenmektedir.
Diğer emlak haberleri için tıklayınız…