Nöbetçi Eczaneler
Kentsel dönüşümde taşınmaz değeri, hak sahipleri arasındaki ekonomik uzlaşının sağlanmasında önemli bir unsur olarak öne çıkmaktadır. Özellikle çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu projelerde doğru değerleme yapılması gerekmektedir. Çünkü aynı yapıdaki taşınmazların değerleri farklı kriterlere göre değişmektedir. Türkiye genelinde deprem riski taşıyan yapıların yenilenmesine yönelik çalışmalar sürdürülmektedir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon riskli bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bu bölümlerin yaklaşık 600 bininin acil şekilde dönüştürülmesi gerekmektedir.
TÜİK’in Ağustos 2026 verileri de yapılaşmanın büyüklüğünü ortaya koymaktadır. 2026’nın ikinci çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların yüzde 71,1’i iki veya daha fazla daireli yapılardan oluşmuştur. Bu nedenle değerleme süreçlerinin şeffaf ve objektif şekilde yürütülmesi önem kazanmaktadır.
Kentsel Dönüşümde Taşınmaz Değeri Hangi Kriterlere Göre Belirleniyor?
Kentsel dönüşüm projelerinde bağımsız bölümlerin değerleri farklı özelliklere göre belirlenmektedir. Aynı binada bulunan taşınmazların birbirinden farklı değere sahip olması mümkün olmaktadır. Değerleme sırasında taşınmazın fiziksel ve konumsal özellikleri birlikte değerlendirilmektedir. Böylece mevcut taşınmazın piyasa koşullarındaki karşılığının daha doğru şekilde ortaya çıkarılması amaçlanmaktadır.
Değerleme sürecinde özellikle şu kriterler dikkate alınmaktadır:
- Taşınmazın metrekare büyüklüğü
- Bulunduğu kat
- Cephe özellikleri
- Gün ışığı alma durumu
- Manzara
- Kullanım fonksiyonu
- Taşınmazın bulunduğu bölgenin özellikleri
Bu kriterlerin birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir. Ayrıca mevcut taşınmazın özellikleri ile yeni projedeki karşılığının da objektif şekilde ele alınması önem taşımaktadır.
Aynı Binadaki Taşınmazların Değerleri Neden Değişiyor?
Aynı binada bulunan bağımsız bölümlerin değerleri eşit olmayabilmektedir. Bunun temelinde taşınmazların fiziksel özellikleri bulunmaktadır. Örneğin farklı katlarda bulunan dairelerin piyasa değerleri değişebilmektedir. Bunun yanı sıra cephe ve manzara farklılıkları da değer üzerinde etkili olmaktadır. Gün ışığından yararlanma durumu da değerlendirmeye dahil edilmektedir. Ayrıca metrekare büyüklüğü ve kullanım amacı gibi unsurlar da dikkate alınmaktadır. Bu nedenle bütün bağımsız bölümlere aynı değerin verilmesi adil sonuç oluşturmayabilmektedir. Her taşınmazın kendi özellikleri doğrultusunda değerlendirilmesi gerekmektedir.
Doğru Değerleme Hak Sahipleri Arasındaki Uzlaşmayı Güçlendiriyor
Kentsel dönüşüm projelerinde hak sahipleri arasında farklı beklentiler ortaya çıkabilmektedir. Özellikle yeni projede yapılacak paylaşım, anlaşmazlıkların önemli nedenlerinden biri olabilmektedir. ARGE Gayrimenkul Değerleme Süreçlerinden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Kemal Cem Onursal tarafından değerleme süreçlerine ilişkin değerlendirme yapılmıştır. Hak sahiplerinin güveninin, değerleme kriterlerinin açık şekilde ortaya konulmasıyla güçlendirilebileceği belirtilmiştir. Mevcut taşınmazların değerlerinin eksiksiz şekilde belirlenmesi gerektiği aktarılmıştır. Ayrıca yeni projedeki paylaşımın objektif kriterlere dayandırılması gerektiği vurgulanmıştır. Böylece hak sahiplerinin aynı veriler üzerinden değerlendirme yapması sağlanmaktadır. Şeffaf değerleme yaklaşımı, ortak bir uzlaşma zemininin oluşturulmasına katkı sunmaktadır.
Kentsel Dönüşümde Dijital Değerleme Sistemlerinden Yararlanılıyor
Çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu projelerde büyük miktarda veri işlenmektedir. Tapu, ruhsat, imar kaydı ve saha verilerinin birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu nedenle değerleme süreçlerinde dijital teknolojilerden yararlanılmaktadır. ARGE Gayrimenkul Değerleme tarafından SADES isimli Sayısal Akıllı Değerleme Süreç Yönetim Sistemi kullanılmaktadır. Sistem üzerinden değerleme süreçlerinin farklı aşamaları dijital olarak desteklenmektedir. Ayrıca uzmanların karar süreçlerinin veri analitiğiyle güçlendirilmesi hedeflenmektedir. Teknolojinin uzmanların yerine geçmesi amaçlanmamaktadır. Bunun yerine uzman değerlendirmelerinin daha kapsamlı verilerle desteklenmesi sağlanmaktadır.
SADES Değer ile Referans Değer Tahminleri Sunuluyor
SADES Değer, değerleme sürecinin önemli bileşenlerinden biri olarak kullanılmaktadır. Sistem içerisinde yapay zekâ algoritmaları ve bölgesel verilerden yararlanılmaktadır. Uzmanlara veri odaklı referans değer tahminleri sunulmaktadır. Böylece taşınmazların değerlendirilmesinde daha geniş veri kaynaklarından yararlanılması mümkün olmaktadır. Özellikle çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu projelerde bu yöntem önem taşımaktadır. Farklı taşınmaz özelliklerinin aynı sistem içerisinde değerlendirilmesi sağlanmaktadır.
Tapu ve İmar Verileri SADES Vira ile İnceleniyor
Değerleme sürecinde taşınmazın fiziksel özellikleri kadar yasal belgeler de önem taşımaktadır. Tapu, imar ve ruhsat kayıtlarının doğru şekilde incelenmesi gerekmektedir. SADES Vira ile bu belgelere ilişkin verilerin taranması sağlanmaktadır. Ayrıca riskli veya çelişkili alanların otomatik olarak analiz edilmesi mümkün olmaktadır. Böylece değerleme öncesinde veri kaynaklı sorunların belirlenmesi amaçlanmaktadır. Özellikle çok sayıda belgenin bulunduğu projelerde dijital kontrol önemli kolaylık sağlamaktadır.
Taşınmazlar SADES 360 ile Sahada Dijitalleştiriliyor
SADES 360 bileşeni, saha çalışmalarının dijital ortamda yürütülmesini sağlamaktadır. Değerleme uzmanları akıllı telefonlar üzerinden taşınmazları tarayabilmektedir. Tarama sonucunda üç boyutlu dijital kat planları oluşturulmaktadır. Ayrıca standartlaştırılmış taşınmaz veri kayıtlarının hazırlanması sağlanmaktadır. Böylece saha incelemelerinde elde edilen bilgilerin düzenli şekilde kayıt altına alınması mümkün olmaktadır. Toplanan veriler sonraki değerleme aşamalarında da kullanılmaktadır.
Değerleme Raporları SADES Radar ile Kontrol Ediliyor
SADES Radar üzerinden hazırlanan değerleme raporlarının denetlenmesi sağlanmaktadır. Sistem ile eksik, uyumsuz veya tutarsız verilerin belirlenmesi amaçlanmaktadır. Raporlama öncesinde yapılan kontroller sayesinde veri kaynaklı hataların azaltılması hedeflenmektedir. Bu yöntem, özellikle çok sayıda taşınmazın değerlendirildiği projelerde önem taşımaktadır. Ayrıca değerleme süreçlerinin daha standart hale getirilmesine katkı sağlanmaktadır. Böylece uzmanların nihai değerlendirmelerine daha sağlıklı veriler sunulmaktadır.
Değerleme Sürecinde Şeffaflık Önem Taşıyor
Kentsel dönüşüm projelerinde yalnızca yapıların yenilenmesi yeterli görülmemektedir. Hak sahipleri arasındaki ekonomik paylaşımın da adil şekilde gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bu noktada değerleme kriterlerinin açık şekilde belirlenmesi önem taşımaktadır. Ayrıca kullanılan verilerin doğrulanabilir olması, taraflar arasındaki güveni desteklemektedir. Dijital sistemlerden yararlanılması da bu sürece katkı sağlamaktadır. Tapu, imar, saha ve rapor verilerinin birlikte kontrol edilmesi mümkün hale getirilmektedir.
Kentsel dönüşümde taşınmaz değeri, bağımsız bölümün özellikleri ve bölgesel koşullar dikkate alınarak belirlenmektedir. Kat, cephe, metrekare, manzara ve gün ışığı gibi kriterler değerlendirmeye dahil edilmektedir. Doğru değerleme, hak sahipleri arasındaki uzlaşının güçlendirilmesine katkı sağlamaktadır. Ayrıca dijital sistemlerle tapu, imar ve saha verileri kontrol edilmektedir. Böylece kentsel dönüşüm projelerinde daha şeffaf, objektif ve güvenilir değerleme süreçlerinin oluşturulması hedeflenmektedir.