Yeni konut üretimi son 3 yıldır talebin altında kalırken, arz yetersizliği sebebiyle 2021 yılında konutların satış fiyatları yüzde 97 oranında artmıştır. Ayrıca kiralama fiyatları yüzde 83 oranında artmıştır. 2021’in ilk 9 ayında 480.000’e çıkan yapı ruhsat sayısının yıl sonunda 600.000-650.000 adet seviyesine geleceği beklentisi, yeni arzlar için sektöre umut vermektedir. Bu oranla 2021 toparlanma yılı olarak tanımlanmaktadır. Ayrıca artan maliyetler 2022 yılı için belirsizlikleri artırmıştır. Her yıl 800.000’e yakın yeni konut üretimi ihtiyaç duyulan Türkiye’de, fiyat artışları sebebiyle işletme sermayesi düşen şirketlerin bu yıl daha az sayıda konut üretimine yönelebileceği ifade edilmektedir. Konut üretiminin düşmemesi adına şirketlerin işletme sermayesinin KGF tarzı krediyle desteklenmesi önerilmektedir.
“Her çeyrekte 200.000 yeni ruhsat lazım”
İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu ve Yönetici Ortaklarından Ahmet Büyükduman, son 2 senede verilen ruhsat sayısının arttığını belirtmiştir. Ancak hala uzun yıllar ortalamasının altında olduğunu kaydetmiştir. Büyükduman, genel olarak her çeyrekte 200.000 yeni ruhsatın alınması gerektiğini dile getirmiştir. Ayrıca; “Yıllık 800.000 konut üretmemiz gerekiyor. Bunu yapamadığımız her dönemde arz tarafımız eksik kalıyor. Bu nedenle 2019 ve 2020 yılında alınan ruhsat sayısı çökmüştü. 2021 toparlama yılı oldu. Ancak daha önceki performansı yakalayabilmiş değiliz.” açıklamalarını yapmıştır.
Büyükduman, 2021’in son çeyreğinde 150.000-170.000 yeni ruhsat alınmış olması durumunda yıl bazında alınan toplam ruhsatın 650.000’i bulabileceğini söylemiştir. “Fakat önümüzdeki dönemlerde bu sayılar ciddi çökebilir. Çünkü hem kurda hem de maliyetlerde artış var. Ayrıca birçok müteahhit için yeterli sermaye birikimi bulunmamaktadır. Müteahhitlerin yüzde 90’ı sokak arasında 10 ile 20 arasında daire yapanlardan oluşmaktadır. Bu müteahhitler 10 milyon TL’lik inşaat yapacaksa cebinde 3-4 milyonu olmadan başlamaktadır. Belli bir noktadan sonra da satarak tamamlamaktadır. Şimdi 10 milyon TL ile başlayacağı proje 20 milyon TL olmuştur. Müteahhitler projelerini küçültmek zorunda kalacaklar.” açıklamalarını yapmıştır.
“Konut üreticileri temkinli olmayı sürdürüyor”
KONUTDER Başkanı Altan Elmas, piyasada 2018’de gelen stok eksikliğinin 2021’de bile etkisini devam ettirdiğini belirtmiştir. Ayrıca 2021’de ruhsat alan daire sayısının 600.000’i aşmasını beklediklerini kaydetmiştir. Bucak,”Fakat sektör temkinli. Çünkü 2018’den beri ciddi anlamda zorlanmıştır. Bu durumda yeni inşaat başlama noktasında temkinlilik oluşturdu.” dedi. Ayrıca Bucak; “Maliyet artışları da sektör üzerine çok anormal artışlar getirmiştir. Son çeyrekte yaşanan döviz artışı maliyetleri 2’ye katlamıştır. Genel artış ise 3 kata yakın oldu.” ifadelerini kullanmıştır. Elmas, malzeme üreticilerinin aralık ayı içindeki yüksek döviz kuruna göre fiyatlandırma yaptığını söylemiştir. Ayrıca, “Hatta 19-20 TL üzerinde fiyatlandırma yapanlar oldu. Bunlar fiyatlarını geri çekmediler. Aynı senaryoyu 2018’in eylül-ekim aylarında da yaşamıştık. Sonraki 6 ay boyunca bizi negatif etkiledi. Bu senenin ilk 6 ayında da negatif etki sürebilir.” şeklinde konuşmuştur. Elmas, söz konusu üretim fiyatlarıyla alıcı bulma konusunun sorun yarattığına değinmiştir. Ayrıca, “İnşaatlar yavaşlamış durumdadır. Eğer üretim hızına paralel bir satış grafiğini yakalayabilirsek yeni ruhsat sayılarında 2022’de 600.000 adet satış rakamlarını yakalayabiliriz.” dedi. Elmas, satış adetlerinin artması için kamu bankalarının birinci elde faiz oranlarını 1.20 ve altında tutması gerektiğini vurgulamıştır.
“Üretsem mi üretmesem mi? kaygısı var”
Mars Investment Genel Müdürü Hakan Bucak da, konutta kritik bir döneme girildiğini belirtmiştir. Ayrıca, “Genel olarak Covid-19 salgınının başladığı tarihten beri arz problemi yaşanmaktadır. Dövizdeki artışın etkisiyle sektör maliyetlerinde ciddi artış oldu. Tüm etkiler düşünüldüğünde yeni konut üretimi konusunda üretici tarafında ‘üretsem mi üretmesem mi?’ kaygısı yaşanıyor.” dedi. Bucak, arsa dahil metrekare üretim fiyatının 10.000 TL’ye geldiğini kaydetmiştir. Ayrıca, “Yani 100.000 metrekarelik konut projesinin üretim maliyeti 1 milyon TL’dir. Bunu 2 milyona sattığımızda birçok kişinin gelir seviyesini tedirgin etmiş olacağım. Kredi de çekemiyorum. Dolayısıyla üretim isteği gri bir noktaya gelmiştir. Yine de 2022’de ne olursa olsun inşaat ruhsatlarının artacağını düşünüyorum.” şeklinde konuşmuştur.
“Dövizden kazananların gayrimenkule gelmesi, kura bağlı”
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım açıklamalarda bulunmuştur. Durbakayım, uzun süredir duraklama döneminde olan sektörün 2022’ye üretim hamlesiyle girme amacında olduğunu belirtmiştir. Ayrıca, “Artık raflarda duran projeler indirmiştir. Ruhsatlar alındı, fakat 2022’de nasıl seyredecek onu tahmin etmek zor.” dedi. Durbakayım, belli bir kesimin dövizden para kazandığını, bu kesimin gayrimenkule gelmesini beklediklerini aktarmıştır. Ayrıca, “Bunun için de dövizin stabil bir noktada kalması gerekmektedir.” şeklinde konuşmuştur.
Diğer emlak haberleri için tıklayınız…