Nöbetçi Eczaneler
Kira tespit davaları hakkında Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından önemli bir karar verildi. Karara göre yenilenen kira sözleşmesinin üzerinden henüz 5 yıl geçmemiş olsa bile bazı koşullarda kira tespit davası açılabilecek. Bu değerlendirmede ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve yenilenen sözleşmedeki bedelin emsal değerlere uygunluğu dikkate alınacak. Böylece uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde ev sahipleri açısından yeni bir hukuki imkân gündeme gelecek.
Yargıtay Yenilenen Kira Sözleşmeleri İçin Önemli Bir Karara İmza Attı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin bir uyuşmazlığı değerlendirdi. 3 Mart 2026 tarihli karar, 2025/3450 Esas ve 2026/1141 Karar numarasıyla açıklandı. Uyuşmazlıkta kiraya veren, kira ilişkisinin 2005 yılında başladığını ileri sürdü. Taraflar arasında 2018 yılında yeni bir kira sözleşmesi de düzenlendi. Ancak ev sahibi, bu sözleşmenin mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla hazırlandığını savundu. Buna rağmen ilk derece mahkemesi, 2018 tarihli sözleşmeyi esas aldı. Son sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle hak ve nesafet esasına göre kira tespiti yapılmasını uygun bulmadı. Dosyanın temyiz incelemesinde ise farklı bir değerlendirme yapıldı. Yargıtay, kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihinin ve yenilenen sözleşmedeki bedelin ayrıca araştırılması gerektiğine hükmetti. İlk derece mahkemesinin kararı davacı lehine bozulmuştur.
Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi Dava Hakkını Ortadan Kaldırmayacak
Yargıtay kararında, kira sözleşmesinin yenilenmiş olması tek başına belirleyici kabul edilmemiştir. Özellikle yenilenen sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin hangi koşullarda belirlendiğinin incelenmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Bu kapsamda iki önemli unsur öne çıkarılmıştır:
- Kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihi ve kesintisiz devam edip etmediği,
- Yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayiç değerlere uygunluğu.
Yenilenen sözleşmede belirlenen tutar, ilgili dönemin piyasa koşullarını yansıtmıyorsa farklı bir hukuki değerlendirme yapılabilecektir. İlk sözleşmenin başlangıcından itibaren geçen süre de bu değerlendirmeye dahil edilebilecektir. Dolayısıyla yalnızca yeni tarihli bir sözleşmenin imzalanmış olması, her durumda 5 yıllık sürenin yeniden başlayacağı anlamına gelmeyecektir.
Kira Bedelinin Emsal Değerlere Uygunluğu Belirleyici Olacak
Yargıtay kararının en önemli noktalarından biri, yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin piyasa koşullarıyla karşılaştırılması oldu. Sözleşmenin eski tarihli olması, tek başına kira bedelinin yeniden belirlenmesi için yeterli görülmeyecek. Bunun yerine sözleşme bedelinin emsal kiralarla karşılaştırılması gerekecek.
Özellikle aşağıdaki hususların incelenmesi önem taşıyacak:
- Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri,
- Yenilenen sözleşmenin imzalandığı tarihteki piyasa koşulları,
- Sözleşmede kararlaştırılan kira tutarı,
- Taşınmazın mevcut durumu ve özellikleri,
- İlk kira sözleşmesinden itibaren geçen süre.
Böylece kira bedelinin güncel piyasa değerlerinden ne ölçüde farklılaştığı ortaya konulabilecektir. Yenilenen sözleşmedeki bedelin emsal değerlere uygun bulunması halinde farklı bir değerlendirme yapılacaktır. Bu durumda sözleşmedeki artış şartları ve ilgili yasal hükümler esas alınabilecektir.
Kira Tespit Davalarında 5 Yıllık Süre Nasıl Değerlendirilecek?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel hükümleri düzenlemektedir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde farklı bir değerlendirme yapılmaktadır.
Bu kapsamda kira bedelinin belirlenmesinde;
- Tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı,
- Kiralanan taşınmazın mevcut durumu,
- Emsal kira bedelleri,
- Hakkaniyet ilkesi
birlikte dikkate alınmaktadır. Yargıtay’ın yeni kararında da bu değerlendirme sürecinin önemi vurgulanmaktadır. Özellikle yenilenen sözleşmedeki bedelin rayiçlere uygun bulunmaması halinde ilk sözleşmenin başlangıç tarihine göre geçen süreler esas alınabilecektir. Ancak bu durum, bütün yenilenen sözleşmeler için otomatik kira artışı hakkı oluşturmayacak. Her uyuşmazlığın kendi koşulları içerisinde değerlendirilmesi gerekecek.
Yargıtay Kararı Kira Tespit Davalarının Sayısını Artırabilir
Yeni kararın özellikle uzun yıllardır aynı kiracıyla devam eden kira ilişkilerinde etkili olması beklenmektedir. Son sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediği için dava açamayacağını düşünen ev sahipleri açısından yeni bir hukuki değerlendirme imkânı gündeme gelecek. Bununla birlikte ev sahiplerinin yalnızca sözleşme tarihine dayanarak sonuç elde etmesi mümkün olmayacak. İlk kira sözleşmesinin başlangıcı ve geçmiş sözleşmelerin niteliği belgelerle desteklenmelidir. Ayrıca yenilenen sözleşmedeki kira tutarının emsal bedellerden farklı olup olmadığı da ortaya konulmalıdır. Bu nedenle kira tespit taleplerinde bilirkişi incelemeleri ve somut deliller önemini koruyacaktır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin kararıyla kira tespit davalarında sözleşmenin yenilenme tarihi kadar ilk kira ilişkisinin başlangıcı da önem kazanmıştır. Yenilenen sözleşmedeki bedelin emsal ve rayiçlere uygun olmaması halinde ilk sözleşmeden itibaren geçen süreler dikkate alınabilecektir. Ancak kira bedelinin yeniden belirlenmesi için somut olayın koşulları ve yasal şartlar birlikte değerlendirilmelidir. Böylece kira tespit davaları bakımından ev sahiplerinin hukuki başvuru imkânları yeni bir değerlendirmeye kavuşmuştur.
Diğer emlak haberleri için tıklayınız…