Nöbetçi Eczaneler
İstanbul’da asansörsüz binaların değeri, yaşlanan nüfusla birlikte gayrimenkul piyasasının önemli gündemlerinden biri haline gelmektedir. Özellikle üst katlarda bulunan dairelerde erişim güçlüğü, alıcı ve kiracı tercihlerinde belirleyici olmaktadır. Türkiye’de 65 yaş ve üzerindeki nüfus 9 milyon 583 bin 59 kişiye ulaşmıştır. Bu gelişmeyle birlikte konutlarda erişilebilirlik özellikleri daha fazla önem kazanmaktadır. Özellikle eski bina stokunun yoğun olduğu İstanbul ilçelerinde bu durumun gayrimenkul değerlemelerine yansıması beklenmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayımlanan İstatistiklerle Yaşlılar 2025 çalışması, yaşlanan nüfusa ilişkin önemli veriler sunmaktadır. Türkiye genelinde yaşlı nüfusun toplam nüfus içerisindeki payı yüzde 11,1 olarak açıklanmıştır. İstanbul’da ise 2024 yılı itibarıyla 65 yaş ve üzerindeki kişi sayısı 1 milyon 302 bin 793 olarak kaydedilmiştir. Bu veriler, konut piyasasında erişilebilirlik ihtiyacının giderek artacağını göstermektedir. Ayrıca asansörsüz binalar, özellikle yaşlıların yoğun yaşadığı bölgelerde daha fazla dezavantajla karşılaşmaktadır.
İstanbul’da Asansörsüz Binaların Değeri Neden Düşüyor?
Gayrimenkul piyasasında konut değerini belirleyen unsurlar arasında binanın yaşı, konumu ve fiziksel özellikleri bulunmaktadır. Ancak erişilebilirlik de giderek daha önemli bir değerleme kriteri haline gelmektedir. Özellikle asansör bulunmayan binaların üst katlarındaki daireler, yaşlılar açısından önemli kullanım güçlükleri oluşturmaktadır. Bunun yanı sıra hareket kabiliyeti kısıtlı kişiler de bu konutlara ulaşmakta zorlanmaktadır.
Bu durumun gayrimenkul piyasasına yansımaları şöyle sıralanmaktadır:
- Potansiyel alıcı ve kiracı kitlesinin daralması,
- Üst katlardaki dairelerin tercih edilme oranının azalması,
- Satış ve kiralama süreçlerinin uzaması,
- Benzer özellikteki asansörlü dairelerle değer farkının oluşması,
- Erişilebilirlik yatırımlarının önem kazanması.
Dolayısıyla yalnızca konum ve metrekare üzerinden yapılan değerlendirmeler yeterli görülmemektedir. Binanın erişilebilirlik koşulları da piyasa değerinin belirlenmesinde dikkate alınmaktadır.
İstanbul’da Yaşlı Nüfusun Yoğun Olduğu İlçeler Açıklandı
İstanbul’da yaşlı nüfusun ilçelere göre dağılımı da dikkat çekmektedir. TÜİK verilerine göre 2024 yılında yaşlı nüfus oranının en yüksek olduğu ilçeler arasında Adalar, Kadıköy ve Beşiktaş bulunmaktadır.
İlçelere göre açıklanan yaşlı nüfus oranları şöyledir:
- Adalar: Yüzde 24,7
- Kadıköy: Yüzde 20,6
- Beşiktaş: Yüzde 17,3
Özellikle bu ilçelerde yaşlı nüfusun yüksek paya sahip olması, erişilebilir konut ihtiyacını gündeme getirmektedir. Ayrıca İstanbul’un merkez ilçelerinde bulunan eski yapı stokunun da bu değerlendirmeye dahil edilmesi gerekmektedir.
İstanbul’da Eski Bina Stoku Erişilebilirlik Tartışmasını Büyütüyor
İstanbul genelinde 2000 yılı ve öncesinde inşa edilmiş 818 bin 339 bina bulunmaktadır. Eski bina stokunun en yoğun olduğu ilçe ise 39 bin 786 binayla Fatih olarak açıklanmıştır. Yaşlı nüfusun yoğunlaştığı bölgeler ile eski yapı stokunun bulunduğu alanların kesişmesi dikkat çekmektedir. Bu durum, gayrimenkul piyasasında erişilebilirlik yatırımlarının önemini artırmaktadır. Özellikle asansörsüz ve merdiven erişimi zor olan binalarda konut tercihlerinin değişmesi beklenmektedir. Bununla birlikte aynı binadaki dairelerin kat özellikleri de değerleme sürecinde farklılık oluşturabilecektir.
Kentsel Dönüşüm Olmadan Binalarda Erişilebilirlik Nasıl Artırılabilir?
Binalarda erişilebilirlik koşullarının iyileştirilmesi için her zaman kentsel dönüşüm beklenmesi gerekmemektedir. Bazı düzenlemeler, mevcut yapı korunarak da gerçekleştirilebilmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42’nci maddesi, engellilerin yaşamı için zorunlu proje değişikliklerinde özel karar hükümleri içermektedir. Bu kapsamda belirli düzenlemeler için kat maliklerinin çoğunluğunun kararı esas alınmaktadır.
Mevcut binalarda değerlendirilebilecek düzenlemeler arasında şunlar bulunmaktadır:
- Bina girişlerine erişim rampalarının yapılması,
- Kapı ve geçiş alanlarındaki eşiklerin kaldırılması,
- Ortak kullanım alanlarının erişilebilir hale getirilmesi,
- Banyoların hareket kabiliyeti kısıtlı kişilere uygun düzenlenmesi,
- Teknik açıdan uygun binalara asansör ilave edilmesinin değerlendirilmesi.
Ancak asansör ilavesi her binada uygulanabilecek bir çözüm değildir. Binanın mimari yapısı ve teknik koşulları bu konuda belirleyici olmaktadır. Bununla birlikte daha küçük ölçekli erişilebilirlik yatırımları da konutların kullanım imkânlarını genişletebilmektedir. Böylece daha fazla alıcı ve kiracı grubuna hitap edilmesi mümkün hale gelmektedir.
2030 ve 2040 Yıllarında Yaşlı Nüfus Oranı Artacak
TÜİK nüfus projeksiyonları, Türkiye’de yaşlı nüfus oranının önümüzdeki yıllarda yükselmeye devam edeceğini göstermektedir.
Projeksiyonlara göre 65 yaş ve üzerindeki nüfusun toplam nüfus içerisindeki payı:
- 2030 yılında: Yüzde 13,5
- 2040 yılında: Yüzde 17,9
- olarak öngörülmektedir.
Bu artış, konutların uzun vadeli kullanım özelliklerini daha önemli hale getirmektedir. Özellikle bugün inşa edilen binaların gelecekte daha yaşlı bir nüfus tarafından kullanılacağı değerlendirilmektedir. Bu nedenle gayrimenkul sektöründe erişilebilirlik kriterlerinin daha fazla önem kazanması beklenmektedir. Ayrıca bina yönetimleri ve kat maliklerinin erişilebilirlik yatırımlarını erken dönemde değerlendirmesi ekonomik açıdan avantaj sağlayabilecektir.
Sonuç olarak, İstanbul’da asansörsüz binaların değeri, yaşlanan nüfus ve değişen konut tercihleriyle birlikte yeniden gündeme gelmektedir. Özellikle üst katlardaki dairelerde erişim güçlüğü, satış ve kiralama potansiyelini olumsuz etkileyebilmektedir. TÜİK projeksiyonları doğrultusunda yaşlı nüfus oranının artması beklenirken, erişilebilir konut ihtiyacının da büyümesi öngörülmektedir. Bu nedenle asansör, giriş rampası ve ortak alan düzenlemeleri gibi özelliklerin gelecekte gayrimenkul değerlemelerinde daha belirleyici hale gelmesi beklenmektedir.
Diğer emlak haberleri için tıklayınız…