Uluslararası ticari gayrimenkul danışmanlık firması Cushman & Wakefield araştırmasına göre, İstanbul’da mevcut A sınıfı ofis arzı 6,5 milyon metrekareye ulaşmıştır. Bu ofislerdeki boşluk oranı yüzde 21 seviyesinde bulunmaktadır. Mevcut ofis stokunun yaklaşık 1,4 milyon metrekaresi boştur. İnşaatı devam eden ve kısa süre içerisinde tamamlanması beklenen ofislerin toplamı ise 2,15 milyon metrekaredir. Sektör temsilcileri, COVID-19 sebebiyle evden çalışmanın yaygınlaşması, maliyetler nedeniyle paylaşımlı ofislere yönelimin olması gibi sebeplerle İstanbul’daki boş ofislerin tamamen dolmayacağı görüşündedir. Salgının ardından merkezi ve kalabalık ofislerin artık yerini paylaşımlı ve küçük ofislere bırakması beklenmiştir. Ancak Türkiye’de ve dünyada birçok şirket de evden veya hibrit çalışma düzenine geçmiştir. Bu firmaların hemen hemen hepsi COVID-19 tamamen bitse bile mevcut çalışma sistemlerinin devam edeceğini duyurdu. Ali Güvenç Kiraz bu konu hakkında düşüncelerini paylaştı…
Ali Güvenç Kiraz: “Ofislerin dönüşümü ciddi çözüm olabilir”
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, İstanbul’da yaşanan konut talebindeki probleme dikkati çekti. Aynı zamanda ofislerdeki boşluklara işaret etti. Kiraz, salgın süreci ve dijital çağın getirdiği evden çalışma, paylaşımlı ofis gibi yeniliklerin klasik ofislere olan gereksinimini hızla düştüğünü belirtti. Ayrıca mevcut ofislerde ciddi bir boşluk bulunduğunu, yeni yapılan ofislerin ve plazaların neredeyse kiracı bulamadığını söyledi.
Kiraz, İstanbul’da inşaat ve arsa maliyetlerinin hızla yükseldiğini, merkezi yerlerde boş arsa bulunamadığını aktardı. Ayrıca sözlerini şöyle sürdürdü: “Ciddi bir konut sıkıntısı var. Bir süredir projeler durmuştu. Yeni başlayan projelerin geliştirilmesi de 3-4 yıl sürmektedir. İstanbul ve Türkiye çok hızlı göç almaktadır. Yabancı yatırımcının da İstanbul’a ciddi ilgisi bulunmaktadır. Bu gelişmeler sürdüğü sürece kentte uygun fiyatlı, hatta boş konut bulmak zorlaşacaktadır. Bahsettiklerimiz nedeniyle ofislere ilgi her geçen gün azalmaktadır. Paylaşımlı ofisler klasik ofislere nazaran maliyetleri en az yarı yarıya düşürmektedir. Ofis konusu bizde bir hayal olarak kaldı fakat bu hayalin reel karşılığı dünya gerçekleriyle uyuşmamaktadır. Burada ofislerin dönüşümü ciddi çözüm olabilir.”
“Hukuki düzenlemenin ardından 200 bin taleple satılık ve kiralık konutta fiyatlar düşer”
Ali Güvenç Kiraz, mevcut ofislerin 1,4 milyon metrekaresinin boş olduğunu, inşaatı devam eden 2,15 milyon metrekare ofisin yaklaşık 1 milyon metrekaresinin boş kalmasının beklendiğini bildirdi. Kiraz, “Yani 2,4 milyon metrekare boş ofis stoku olacak. Bu ofislerin 80 metrekarelik dairelere dönüşmesi hususunda 300 bin konut çıkmaktadır. 3’te birinin ortak kullanım alanlarına gittiği düşünüldüğünde 200 bin konut arzı sağlanır ki bu da İstanbul’un bu alandaki gereksinimine ciddi bir yardım olur. Satılık ve kiralık konutta fiyatlar düşer.” diye konuştu.
Kiraz, şu anda ofislerde KDV’nin yüzde 18 olarak uygulandığını, elektrik, su, doğal gaz ve emlak vergisinin ticari tarifeye tabi olduğunu belirtti. Ayrıca, şu değerlendirmeleri yaptı: “Bu ofislerin konuta dönüştürülmesi hususunda hukuki, vergisel ve idari bir çalışma ve düzenleme yapılmalıdır. Ofisler ciddi gereksinim olan öğrenci yurdu, yaşlı bakım evleri gibi sosyal amaçlı dönüştürülebilmektedir. Burada geliştiricilere; Tapu Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu, Gelir Vergisi Kanunu, Emlak Vergisi Kanunu gibi alanlara bazı ek düzenlemeler konularak destek sağlanabilmektedir. 5-10 yıl sonra ofis çöplüğünü görmek istemiyorsak bu dönüşüm sağlanmalıdır.”
“Sektör ciddi manada hareketlenecektir”
Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş ise dövizde yaşanan canlılık ve sürekli yükselen maliyetler nedeniyle konut üreticilerinin yeni projelere başlama noktasında hızlı hareket edemediğini söyledi. İstanbul’da konut arzında eski hareketliliğin olmadığını belirten Taş, şunları kaydetti:
“Diğer yandan, ofislerde %20’nin üzerinde bir boşluk var. Buraların home office’ye dönüşmesi ve metrekarelerinin küçülmesi pazarda ciddi anlamda hareketlilik oluşturacaktır. Ayrıca, talepazlığı nedeniyle artan fiyatları da rahatlatacaktır. Yeni taleplerin oluşmaması piyasada kısmi bir durgunluk oluşturursa bu 200’ün üzerinde alt sektörü olumsuz etkiler. Dolayısıyla boş kalmış ofis stokunda bu tür bir dönüşümle yapılacak hareketlilik sektöre kredi faizlerini indirmek gibi bir katkı sağlayacaktır.”
Diğer emlak haberleri için tıklayınız…